商業房地產投資風險與防范

　　這篇投資管理類論文發表了商業房地產投資風險與防范，根據我國對于房地產投資項目的管控情況來看，商業房地產的投資還沒有詳細、全面的風險管理與控制方法，缺乏科學的風險分析措施。論文分析了商業房地產的概念與投資風險，并對商業房地產投資風險的防范策略進行了探討。

　　關鍵詞：投資管理類論文,商業房地產,投資風險,風險防范

　　一、商業房地產的概念與投資風險

　　(一)商業房地產概念

　　根據房地產的用途劃分，房地產分為工業、住宅、商業房地產。商業房地產主要是用于一些商業經營使用，其中有貨物的銷售、休閑、娛樂、餐飲等多種。商業房地產存在的形式也很多，例如購物市場、零售中心、娛樂場所、酒店等商鋪形式，但一般不會將工業園區的房地產歸為商業房地產。(二)商業房地產投資風險的概念與其他房地產投資一樣，商業房地產的投資也是以取得投資收益為目的，將一定的資金投入房地產的開發與建設。商業房地產的開發與經營必須要以投資為基礎，其投資的結果是可以建立新的房地產或者將已有的房地產進行改裝，使其商業性質更高，更能滿足商業經營的要求。相對于其他流動性的投資來說，商業房地產的投資較為穩定，但是其在通貨膨脹及市場經濟的影響下，投資風險也是會升高。商業房地產風險從投資者的角度來說，就是其投資的預期收益率的高低變化。

　　二、商業房地產投資存在的風險類別

　　(一)國家政治變化的風險

　　國家政治變化的風險分為政策風險與對城市房地產開發的規劃風險。其中，政策風險是由于國家政府部門采取一些政策性的手段使得商業房地產的投資者的預期經濟收益率下降。房地產行業的發展與投資是國家基礎的固定資產投資，且與國家宏觀經濟的運行情況有著密切的關系，為了防止房地產經濟的過度增長或者維護一些對住房有需求的群眾的利益，國家采取一定的宏觀經濟調控手段。例如我國調控房地產經濟變化的有稅收、產業和土地政策。例如，我國推行的保障房建設政策，將會影響房地產開發商對于房地產開發的方向，并吸引較多的投資資金向國家支持的房屋建設方向轉移，給商業房地產投資帶來一定的影響。國家對于城市的規劃政策也會造成商業房地產投資風險，這是因為國內較多的城市的規劃并不完善，而有些地方政府為了拔高自己的政績，在城市的規劃上沒有較為實際可行的辦法，存在較多的形象工程。例如近年來部分城市出現了商業房地產建設與分布不合理的情況，使得某些局部的商業房地產經濟過熱。

　　(二)經濟變化風險

　　經濟變化風險主要表現在市場的供求量關系風險以及融資風險兩方面。而市場供求量關系的風險是由于供求關系不平衡所存在的風險。一點為商業房地產的建設過多，供給過剩，從而出現較多的控制建筑。造成這種現象的原因是我國近幾年房地產經濟的發展迅速，大量的資金投向了房地產的開發，商業房地產的建設量也加大，居民的消費水平以及市場經濟的發展水平均難以跟上商業房地產經濟的發展水平。另一點是商業房地產的供給量較少，不能達到市場對其的需求，使得商業房地產市場出現了結構性的矛盾。導致這種風險的原因是房地產開發商沒有正確地認識一個城市對于商業房地產的需求量，沒有科學地分布商業房地產的建設量。商業房地產投資存在的融資風險是指投資的利率風險，是由于銀行貸款利率的變化而給房地產經濟帶來的影響。在我國資本市場不完善與傳統投資思想的影響下，房地產采取債券、股票等融資方式進行直接融資的行為受到了限制，所以更多的只能向銀行貸款開發，所以商業房地產投資極易受到銀行貸款利率變化的影響。

　　(三)商業房地產開發商的經營能力風險

　　商業房地產的開發需要同時結合商業行業與房地產業的經營情況，不僅是在建設完成后要采取有效的招商方式以及管理，還需要在開發前期以及開發階段進行系統的分析，規劃好商業房地產的建設區域。國內的多數商業房地產的開發與經營管理模式均是套用住宅房地產的經營方式，沒有獨立且豐富的商業房地產經營管理經驗，且商業房地產的開發以及招商沒有進行科學的規劃，只是等到房地產建設完成后再采取產權的出售或者招租的形式。出售產權能夠較快的回籠資金，但是其資金鏈的流動性會出現中斷的情況，與商業房地產的開發本意相違背。

　　三、商業房地產投資風險的防范策略探討

　　對于房地產經濟未來走向的判斷是商業房地產投資回報率估算的基礎，但是這種判斷存在較大的風險性，只有預判正確的情況下，商業房地產的投資收益率才有所保障。只是，這種預判會受到較多不確定因素的干擾，導致出現實際的回報率與預期出現較大的差距，因此降低預判失誤是防范商業房地產出現較大風險的根本策略。而降低預判失誤的最佳方式就是通過大量的市場調查，再結合城市的實際經濟發展情況以及其他產業經濟的流動方向，進行系統且詳細的統籌分析，找到最合理的投資依據。而想要做到較好的數據統籌分析，必須要對市場經濟具有較深入的了解，且能夠正確認識市場經濟的走向趨勢，然后是對所投資的商業房地產未來的發展方向以及經濟發展趨勢具有十分客觀的認識。防范商業房地產的投資風險可分為三種措施：(1)規避風險。是指根據實際的統籌分析結果，選擇風險性較小的商業房地產進行投資，而規避一些較大的投資風險，從而降低商業房地產的投資風險。(2)轉移風險。意思是將存在的風險全部或部分轉移到其他項目投資上，例如購買保險等來轉移風險。(3)控制損失。是指采取一些有效的管理與經營方式，將商業房地產的投資風險控制在一定范圍內，從而降低風險帶來的經濟損失。

　　參考文獻：

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　　作者：陸嘉奕 單位：亞利桑那州立大學

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