作者：韓艷紅 陸玉麒 單位：南京師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院 南京曉莊學(xué)院

城中村推行物業(yè)管理的博弈分析

1.博弈順序分析城中村實施物業(yè)管理的先后順序為：政府（房地產(chǎn)行政主管部門）選擇、業(yè)委會（村集體）選擇、物業(yè)管理公司選擇。為了研究的方便，在此本文將城中村物業(yè)管理博弈的各參與人均以字母命名：政府（房地產(chǎn)行政主管部門）用g表示業(yè)委會（村集體）用p表示物業(yè)管理公司用m表示。政府（房地產(chǎn)行政主管部門）選擇：兩種選擇分別是激勵和不激勵，激勵用Sg1表示，不激勵用Sg2表示。業(yè)委會（村集體）選擇：業(yè)委會（村集體）相對于政府（房地產(chǎn)行政主管部門）的決策，有兩種選擇，即實施物業(yè)管理和不實施物業(yè)管理，實施物業(yè)管理用Sp1表示，不實施物業(yè)管理用Sp2表示。當業(yè)委會（村集體）選擇不實施物業(yè)管理Sp2的時候，博弈結(jié)束，當業(yè)委會（村集體）選擇實施物業(yè)管理Sp1的時候，進入物業(yè)管理公司選擇。物業(yè)管理公司選擇：物業(yè)管理公司有兩種選擇，參與管理和不參與管理，參與管理用Sm1表示，不參與管理用Sm2表示。城中村實施物業(yè)管理動態(tài)博弈模型中，政府（房地產(chǎn)行政主管部門）根據(jù)城市發(fā)展的需要首先做出是否激勵的選擇，然后業(yè)委會（村集體）結(jié)合自己的收益選擇是否實施物業(yè)管理，如果村集體決定不實施物業(yè)管理，博弈就結(jié)束了；如果業(yè)委會（村集體）決定在本轄區(qū)實施物業(yè)管理，物業(yè)管理公司再根據(jù)自己的收益情況選擇是否參與管理，這樣就構(gòu)成了城中村實施物業(yè)管理“博弈樹”。實現(xiàn)城中村物業(yè)管理有下列幾種模式(見表)。從表中可以看出，這四種模式依次為：政府（房地產(chǎn)行政主管部門）激勵時，物業(yè)管理公司進行管理的模式；政府（房地產(chǎn)行政主管部門）激勵時，業(yè)委會（村集體）自行管理的模式；政府不激勵時，物業(yè)管理公司進行管理的模式；政府不激勵時，業(yè)委會（村集體）自行管理的模式。

2.博弈決策分析①政府（房地產(chǎn)行政主管部門）是否激勵城中村物業(yè)管理工作。房地產(chǎn)行政主管部門是否對城中村實施物業(yè)管理工作予以激勵，取決于房地產(chǎn)行政主管部門的收益。如果城中村的衛(wèi)生環(huán)境以及治安狀況等不足以對城市的可持續(xù)發(fā)展造成嚴重影響，則房地產(chǎn)行政主管部門不會對城中村實施物業(yè)管理工作采取激勵措施；如果房地產(chǎn)行政主管部門可以通過嚴打、綜合整治等低成本方式維持城市的可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)行政主管部門同樣不會對城中村實施物業(yè)管理予以激勵；只有當城中村的貧富差距懸殊，衛(wèi)生狀況惡化，治安形式非常嚴峻的時候，房地產(chǎn)行政主管部門才會對城中村實施物業(yè)管理工作予以激勵。即當Ug（Sg1）≥Ug（Sg2）時，房地產(chǎn)行政主管部門對城中村物業(yè)管理工作采取激勵機制;當Ug（Sg1）≤Ug（Sg2）時，房地產(chǎn)行政主管部門對城中村實施物業(yè)管理工作不予以激勵。（Ug表示房地產(chǎn)行政主管部門在城中村實施物業(yè)管理的收益）②物業(yè)管理公司是否參與城中村物業(yè)管理。物業(yè)管理公司是否參與城中村物業(yè)管理工作，取決于物業(yè)管理公司的收益。當物業(yè)管理公司參與城中村物業(yè)管理的收益大于物業(yè)管理公司從事其他項目物業(yè)管理的平均利潤時，則會參與城中村物業(yè)管理工作；當物業(yè)管理公司參與城中村物業(yè)管理的收益要小于物業(yè)管理公司從事其他項目物業(yè)管理的平均利潤時，則不參與城中村物業(yè)管理工作。當Um（Sgi，Sp1，Sm1）≥Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1，2）時，社會物業(yè)管理公司參與管理；當Um（Sgi，Sp1，Sm1）≤Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1，2）時，社會物業(yè)管理公司不予管理。（Um表示房地產(chǎn)行政主管部門在城中村實施物業(yè)管理的收益）。③業(yè)委會（村集體）是否委托物業(yè)管理公司進行管理。業(yè)委會是否委托物業(yè)管理進行管理，取決于業(yè)委會委托物業(yè)管理公司管理的收益與自行管理收益的比較。當業(yè)委會委托物業(yè)管理公司進行管理，業(yè)委會的收益大于自行管理的收益時，業(yè)委會委托物業(yè)管理公司進行管理；當業(yè)委會委托物業(yè)管理公司進行管理的收益小于自行管理的收益時，業(yè)委會自行管理。當Up（Sgi，Sp1，Sm1）≥Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1、2）時，物業(yè)管理公司進行管理；當Up（Sgi，Sp1，Sm1）≤Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1、2）時，業(yè)委會自行管理。（Up表示房地產(chǎn)行政主管部門在城中村實施物業(yè)管理的收益）3.均衡結(jié)果的前提必要條件分析綜上所述，城中村實施物業(yè)管理各均衡結(jié)果的前提必要條件為：①政府激勵、村集體委托社會物業(yè)管理公司進行管理需滿足的條件為：Ug（Sg1）≥Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）≥Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）Um（Sgi，Sp1，Sm1）≥Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）②政府激勵、村集體自行管理需滿足的條件為：Ug（Sg1）≥Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）≤Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）Um（Sgi，Sp1，Sm1）≤Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）③政府不激勵、村集體委托社會物業(yè)管理公司進行管理需滿足的條件為：Ug（Sg1）≤Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）≥Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=2）Um（Sgi，Sp1，Sm1）≥Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=2）④政府不激勵、村集體自行管理需滿足的條件為：Ug（Sg1）≤Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）≤Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=2）Um（Sgi，Sp1，Sm1）≤Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=2）

城中村推行物業(yè)管理的模式

1.主要管理模式

在實際工作中，無論房地產(chǎn)行政主管部門是否激勵，只要城中村需要物業(yè)管理，其管理模式一般有三種：一是引入外來社會化物業(yè)管理公司進行管理；二是城中村的原村民集體成立物業(yè)管理公司進行管理；三是外來物業(yè)管理公司與原村民集體合作成立物業(yè)管理辦公室進行管理。三種管理模式各有優(yōu)缺點。①引入社會化物業(yè)管理公司進行管理。社會化物業(yè)管理公司專業(yè)化水平高，管理效果好，但由于城中村是一個相對獨立的小社會，外來企業(yè)進駐很容易引起業(yè)主的抵觸情緒，也不利于管理費的收繳，同時，引入外來的物業(yè)管理公司不利于本地人員的就業(yè)，當業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾時，也不利于問題的解決，因此我們并不主張外來物業(yè)管理企業(yè)進駐城中村。②業(yè)委會（村集體）成立物業(yè)管理公司進行管理。業(yè)委會（村集體）成立物業(yè)管理公司能較好的解決本地人員的就業(yè)，有利于開發(fā)和培養(yǎng)本地的管理人才，當管理遇到問題時也容易解決，但是，村集體自己成立物業(yè)管理公司進行管理，因其專業(yè)化不足，管理水平低，難以達到有效的管理效果，同時，由于物業(yè)管理公司大都是本地人，物業(yè)管理公司會存在內(nèi)部員工管理方面的困惑，一是當員工工作不到位時，公司領(lǐng)導(dǎo)礙于情面，可能不敢冒著換屆選舉時丟選票的危險，對犯錯誤的員工進行嚴厲批評；二是本地人員本來就有豐厚的房屋出租收入，可能不在乎從事物業(yè)管理工作的微薄收入，因此，會給物業(yè)管理公司的內(nèi)部員工管理帶來一定的困難。③物業(yè)管理公司與業(yè)委會（村集體）合作進行管理。物業(yè)管理公司與業(yè)委會（村集體）合作進行管理的模式具有多重利好。首先，外來物業(yè)管理公司與業(yè)委會（村集體）合作成立物業(yè)管理辦公室可以解決部分居民的就業(yè)問題。城中村的多數(shù)原村民都失去了祖祖輩輩賴以生存的土地，如果原村民無所事事，社會治安將存在不少隱患，成立物業(yè)管理公司可以吸納部分有就業(yè)能力的人就業(yè)，既能增加收入，又可以促進穩(wěn)定。其次，外來物業(yè)管理公司與業(yè)委會（村集體）合作成立物業(yè)管理辦公室還有利于居民委員會的組織、領(lǐng)導(dǎo)以及各種關(guān)系、矛盾、糾紛的處理和協(xié)調(diào)，能夠更好地為居民服務(wù)。第三，外來物業(yè)管理公司與業(yè)委會（村集體）合作成立物業(yè)管理辦公室可以充分發(fā)揮外來物業(yè)公司專業(yè)化水平高的優(yōu)點，能有效提高城中村物業(yè)管理的質(zhì)量和水平。實踐證明，目前城中村管理的最有效途徑就是由社會物業(yè)管理公司與業(yè)委會（村集體）合作進行管理，該運作模式值得推廣。