作者：王新妹 沈煜 單位：江蘇省靖江市人民法院

安保責任被不合理擴大化實踐中，部分業主在小區內遭遇權益損害時，認為物業服務方沒有盡到應盡的義務，因而應該由物業公司承擔責任。依據《物業管理條例》第三十六之規定：“物業服務企業未能履行物業服務合同約定，導致業主人身，財產安全受到損害，應當依法承擔相應法律責任。”如何理解“相應”的法律責任？個人認為，物業管理職責范圍不可無限擴大理解，一旦將物業管理責任范圍擴大化理解，業主將對于自身及財產安全防范責任意識形成依賴性，造成物業管理公司風險加大，甚至社會矛盾加深：

一是物業服務合同不同于保管合同。前者職責管理范圍僅限小區公共場所，具體方式以區域巡視、對陌生人身份主動詢問、對違法違規行為及不法侵害視情況阻止或向有關行政管理或司法部門報告。可見，其對于業主個人人身、財產保護不存在直接義務。客觀上物業安保人員亦不具備過高的職業安保能力及法律賦予的司法保障職能，無論是從物業管理條例，還是從安保合同及安保人員收入均得以體現。安保人員更無法直接出入業主私人房屋內，對業主人身財產安全無從談及保障。當然，不排除高檔小區與物業服務企業簽訂高級別的安保協議，以高薪換取高級別的安全保障服務。

二是物業服務方并非直接責任人。一旦發生失竊情形，往往案件偵破久拖不決，客觀上對于業主的財產損害無法作出認定，而且小偷的盜竊行為給被害人造成損害后果，依法應由小偷承擔賠償責任，而非物業服務企業。物業服務企業的安全保障義務屬防范性質，與公安維護社會秩序，保護公民合法權益法定職責有根本性區別。如業主因不法侵害造成人身財產損失都由物業服務企業承擔，顯然有失公允。如現實中爭議最大的小區失竊，根據物業管理條例中物業公司合同義務約定，“對于物管區域內違法行為，物業服務企業應當制止并向有關行政管理或司法部門報告”。物業是否盡了“相應”的責任，可以從以下幾個方面判斷：（1）是否有足夠的安保人員；（2）是否配備合格的安保設施設備；（3）是否有完善的安保制度，小區安保旨在維護小區居民人身財產安全；物業管理方一般派專人巡視，對于存在的安全隱患及時清除，對于在小區活動的可疑人員有權訊問查明身份，以針對性措施，消除或減少安全風險。只要安保已經盡到了相應的義務，就不應該由物業來承擔責任。

同樣，對于小區住戶違規搭建、裝修的情形，物業服務企業不具備行政執法職能，更不具行政處罰職能，依照條例規定，物業服務企業應當制止并向有關行政管理部門報告。現實中業主因違規建造、裝修引發鄰里間通風、采光、財產損害糾紛，雖物業服務企業介入協調，往往受限于其服務企業的特質，不具有行政權威性，雙方無法達成一致意見，而業主則可能遷怒于物業服務企業，拒不繳納物業管理費用。

部分業主個人素質欠缺一是對業主與物業公司之間的平等合同關系欠缺認識。在物業費糾紛調解過程中，一些業主竟異口同聲的一句話是“你不過是我請的傭人，你給我做了哪些事情？”一句話將其內心的優越感表現的淋漓盡致。雖然物業服務人員確實是在為業主提供“服務”，但雙方是平等自主自愿的合同關系，只有業主和物業服務人員共同努力才能使現代小區的居住環境更為和諧美好。二是部分業主無故惡意拖欠物業管理費。由于物業管理尚在規范過程中，因客觀因素致使拖欠物業費情形時有發生。基于此類案件法律關系清楚，案件標的額不大，法院以創建和諧社會為契機，以鈍化業主與物業公司的矛盾為目的，組織雙方進行聽證調解，往往以物業公司做出部分讓步止紛息訴。在法院樂見雙方協調解決糾紛的同時，無奈的發現少數當事人為達到讓物業公司放棄部分物業費的目的，故意虛構損害事實甚至以經調處的過往損失要求進行抵扣。法官在挫傷調解此類案件積極性的同時，對當事人視情況明理釋法，調判結合。

物業

因為物業本身的問題造成的物業管理糾紛案件往往較為復雜。一方面業主花費巨資乃至一生積蓄購得住房，但因房屋設計或者施工方面存在缺陷，無法安全入住，讓人心生同情；另一方面，開發商的參與往往只在售房階段，房屋售罄后便由物業服務企業進駐小區。在業主居住一段時間后，有些存在的房屋質量問題就暴露出來，在無法直接與開發商對接的情況下，便想當然的認為物業服務企業應該對此承擔維修義務。事實上，物業費是用來支付物業公司管理社區項目的各項開支，包含人員工資、設備設施的維護保養費用、公共能源支出、清潔綠化費用等等，屬于日常費用。物業費除合同特別約定外，僅涉及公共物業及配套設施的維護和保養，包括外墻、樓梯、步行廊等，物業公司并不對房屋質量承擔責任。針對房屋質量問題或房屋損壞的情況，期望維權的業主也需要區分對待：

（一）當房屋尚在保修期之內根據《建設工程質量管理條例》第四十條規定：建設承包單位出具的質量保修書的最低保修期限為：基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間、和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期;電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。該維修責任在施工單位。建設部在《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》和《房屋建筑工程質量保修辦法》中，還詳細規定了一些房屋各個部位、部件的保修期：墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由開發商與用戶自行約定。這里規定的保修期限為最低保修期限，具體保修時間以建設單位和施工單位合同為依據。需要注意的是，這一期限是建筑商對房地產開發商的保修期限，從工程竣工驗收合格之日起計算。但是，等房子銷售到消費者手中，上述規定的保修期限很可能已經過了大半。開發商對住戶承諾的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限為基礎，扣除房子驗收合格到銷售給住戶的這段時間確定。因此，這一期限要比上面規定的房屋保修期限要短許多，有時可能住戶拿到房子，一些保修期已經過了。房屋出現質量缺陷，若在保修期限之內，應馬上找開發商要求處理。同時，應記明因為房屋質量缺陷造成的損失，比如地板翹起、瓷磚開裂，維修前向開發商講明，便于之后要求賠償。維修完后，一定要認真驗收。對超過保修期的房屋質量問題，購房者要區分清楚情況以便進行處理。如果是因為開發商故意拖延而超過期限，或者因為屢修屢壞、屢壞屢修而超過期限，由開發商承擔責任，購房者有權追訴。只是購房者要注意保存相關證據，便于日后證明用。