作者：賈 飛1，李 娟2   單位：1.北京科技大學(xué)東凌經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院；2.中信銀行總行

1.1會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》（2006年）及其應(yīng)用指南的有關(guān)規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)主要有以下特征：①投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動(dòng)。投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。②投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場(chǎng)所的房地產(chǎn)。企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)場(chǎng)所外，出現(xiàn)了房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動(dòng)，這就需要將其單獨(dú)作為一項(xiàng)資產(chǎn)核算和反映，與自由房產(chǎn)加以區(qū)別，從而更加清晰地反映企業(yè)持有房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和盈利能力。③投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計(jì)量模式。除采用成本模式外，在滿足特定條件下，有確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，方可采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

投資性房地產(chǎn)的范圍包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。自用房地產(chǎn)，即為提供服務(wù)或經(jīng)營管理而持有的房產(chǎn)，不屬于投資性房地產(chǎn)，如用于經(jīng)營管理的辦公大樓屬于固定資產(chǎn)；用于經(jīng)營管理的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)企業(yè)自身的經(jīng)營活動(dòng)，其價(jià)值將隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移到服務(wù)中去，通過提供服務(wù)為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。某項(xiàng)房地產(chǎn)部分用于經(jīng)營管理、部分用于賺取租金，若用于賺取租金的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；否則，不應(yīng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

當(dāng)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，自用建筑物停止自用，改為出租，企業(yè)應(yīng)將其從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

1.2判定的依據(jù)

從上述會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定看，在判斷一處自有房產(chǎn)是否應(yīng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，我們應(yīng)綜合考慮持有目的、能否單獨(dú)核算計(jì)量、轉(zhuǎn)換條件等因素。即投資性房地產(chǎn)應(yīng)同時(shí)具備以下條件：①持有此部分房地產(chǎn)的目的是為了賺取租金或資本增值；②能夠單獨(dú)計(jì)量和出售；③非自用。

2投資性房地產(chǎn)對(duì)商業(yè)銀行的主要影響投資性房地產(chǎn)對(duì)商業(yè)銀行的影響主要體現(xiàn)在法律風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)和資本成本等方面。

2.1法律風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》的相關(guān)規(guī)定，商業(yè)銀行在中華人民共和國境內(nèi)不得從事信托投資和證券經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得向非自用不動(dòng)產(chǎn)投資或者向非銀行金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)投資，但國家另有規(guī)定的除外。依據(jù)該規(guī)定，商業(yè)銀行在境內(nèi)不得向非自用不動(dòng)產(chǎn)投資，否則將會(huì)違反禁止性規(guī)定而帶來法律風(fēng)險(xiǎn)，可能遭受處罰。

2.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是無法實(shí)現(xiàn)其預(yù)期資本價(jià)值的可能性，這在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)可能不太明顯，但在經(jīng)濟(jì)下行周期會(huì)比較突出。投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于其他資產(chǎn)，當(dāng)用現(xiàn)金流量來評(píng)價(jià)其可行性時(shí)，現(xiàn)金在不同階段流入、流出的不確定性就表現(xiàn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。影響投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素很多，主要包括外部風(fēng)險(xiǎn)因素變化引起的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、每年為維持投資性房地產(chǎn)帶來租金收入的經(jīng)營成本變動(dòng)情況、出租需求的變動(dòng)情況、調(diào)整租金的能力、租戶違約的可能性等等。

2.3審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)自有房產(chǎn)滿足投資性房地產(chǎn)的各項(xiàng)確認(rèn)條件時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)將其納入投資性房地產(chǎn)管理，并進(jìn)行披露。如果不確認(rèn)并核算為投資性房地產(chǎn)，可能在認(rèn)定層次上出現(xiàn)重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)使財(cái)務(wù)報(bào)表在所有重大方面未能按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定編制，即未能公允反映財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。

2.4資本成本

根據(jù)《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》的相關(guān)規(guī)定，在計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)時(shí)，自用不動(dòng)產(chǎn)，以及因行使抵押權(quán)而持有并在法律規(guī)定處分期限內(nèi)的非自用不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)重系數(shù)為100％；包括投資性房地產(chǎn)在內(nèi)的非自用不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)重系數(shù)高達(dá)1250％。就非自用不動(dòng)產(chǎn)的具體內(nèi)涵，銀監(jiān)會(huì)尚未明確界定，目前主要存在以下兩種理解：僅包括會(huì)計(jì)層面嚴(yán)格意義上的投資性房地產(chǎn)；除包括會(huì)計(jì)層面嚴(yán)格意義上的投資性房地產(chǎn)外，還包括固定資產(chǎn)中的對(duì)外出租部分。如果按后者來確認(rèn)，在一定假設(shè)條件下，投資性房地產(chǎn)對(duì)商業(yè)銀行資本消耗和資本充足率的影響會(huì)相對(duì)較大。

3國內(nèi)商業(yè)銀行投資性房地產(chǎn)的管理情況

從年報(bào)公開披露情況來看，國內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)持謹(jǐn)慎態(tài)度，僅個(gè)別銀行在境內(nèi)披露了投資性房地產(chǎn)，金額也相對(duì)較?。ㄒ姳?）。經(jīng)分析，主要呈現(xiàn)以下特征。

3.1金額相對(duì)較小

從2011年度財(cái)務(wù)報(bào)告來看，13家國有銀行和股份制商業(yè)銀行中僅有6家披露了存在投資性房地產(chǎn)，且與固定資產(chǎn)相比金額相對(duì)較小。在合并報(bào)表口徑下，2011年底，中國銀行投資性房地產(chǎn)最多，金額為146．16億元，與固定資產(chǎn)的比例也最高，為10．57％；華夏銀行最少，金額為0．55億元，與固定資產(chǎn)的比例為0．82％。在母公司口徑下，2011年底，金額最高的仍是中國銀行，為12．8億元，與固定資產(chǎn)的比例為1．72％；與固定資產(chǎn)比例最高的是深發(fā)展，為8．31％，金額為2．13億元。

3.2境內(nèi)分布相對(duì)較少

國內(nèi)商業(yè)銀行投資性房地產(chǎn)主要分布在境內(nèi)以外的其他地區(qū)，如：中國銀行和招商銀行在合并報(bào)表口徑下投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)比例約為10％，而在母公司口徑下該比例降至2％左右。同時(shí)，我們也注意到交通銀行、深發(fā)展和華夏銀行的投資性房地產(chǎn)主要分布在境內(nèi)，但金額普遍較小。