一、沈陽市舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理的難點分析

1．基礎設施仍顯薄弱。盡管沈陽市舊住宅區(qū)已進行了全面改造，但由于其在建設時設計標準低，配套設施落后，存在先天不足，故仍存在基礎設施薄弱的問題，給物業(yè)管理的實施帶來難題。在規(guī)劃之初這些舊住宅區(qū)基本沒有圍墻，無物業(yè)辦公用房，缺少健身活動場所，小區(qū)綠地少，無停車位，小區(qū)客觀存在的缺陷很難彌補。此外，舊住宅區(qū)歷時較久，設備設施老化破舊，屋面漏雨、墻體長毛等質量問題大量存在，雖進行了相應改造，但后續(xù)的維修保養(yǎng)仍需大量的資金投入。一些舊住宅區(qū)長期處于無人管理的狀態(tài)，小區(qū)環(huán)境差，秩序混亂等問題都嚴重阻礙了物業(yè)管理工作的順利開展。

2．舊住宅區(qū)居民對物業(yè)管理認識不清或漠不關心。沈陽市舊住宅區(qū)多為一些國有企業(yè)的職工住宅，這些小區(qū)老年人多、低收入群體多，消費能力偏低、觀念滯后，居民對物業(yè)管理的認識模糊。此外，沈陽市舊住宅區(qū)多位于城市的中心區(qū)，沈河、和平居多，這些小區(qū)地理位置優(yōu)越，有較好的商業(yè)和教育資源，吸引了大量的購房者，這些購房者的目的不為了居住，而為了學區(qū)、投資等，導致房屋長期處于空置或出租狀態(tài)。業(yè)主不在小區(qū)居住，不考慮小區(qū)環(huán)境改善，現有租房者更多地考慮租金，不愿意承擔物業(yè)費，小區(qū)的物業(yè)管理無人問津。舊住宅區(qū)居住群體的特殊性，導致居民普遍對物業(yè)管理認識不清或漠不關心。

3．物業(yè)管理資金不足。舊住宅區(qū)物業(yè)管理資金來源何處，如何落實，已成為物業(yè)管理工作的難題。舊住宅區(qū)物業(yè)收費標準較低，在維持基本的保潔保安方面已略顯困難。還由于居民收入普遍偏低，對物業(yè)管理認識不足，流動人口多，導致物業(yè)費收繳率偏低。另一方面，舊住宅區(qū)的配套設施少，無辦公和活動用房，可盈利性設施少，后期維修管理中資金投入大，這使得物業(yè)企業(yè)很難獲得經營管理方面的收入，還需大量的資金投入來進行設備設施、屋面路面等的維修養(yǎng)護。如要進行更好的封閉式管理，還需進行圍墻、門禁系統(tǒng)等的投入。資金不足直接導致物業(yè)接管舊住宅區(qū)成為難題。

二、沈陽市舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理的建議

1．制定切實可行的物業(yè)管理實施方案。根據2012年10月出臺的《沈陽市關于加強住宅區(qū)物業(yè)管理的實施意見》中對落實舊住宅區(qū)管理及扶持方面的意見，建立成熟的舊住宅區(qū)物業(yè)管理體制，制定相關的具體實施方案，保障物業(yè)企業(yè)及業(yè)主的權益。針對物業(yè)接管、小區(qū)環(huán)境綜合治理、困難職工補助等方面，制定具體的、切實可行的優(yōu)惠獎勵扶持政策，并把措施落到實處，讓舊住宅區(qū)的物業(yè)管理有法可依，物業(yè)企業(yè)有信心接管舊住宅區(qū)，小區(qū)的困難職工能夠獲得相應的補助從而接受物業(yè)管理，進而推動舊住宅區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)化進程。

2．針對舊住宅區(qū)的現有狀況采取不同的物業(yè)管理模式。由于舊住宅區(qū)的先天缺陷，多數不能直接引入規(guī)范的物業(yè)管理，應根據不同的條件，采取不同的物業(yè)管理模式，逐步實現物業(yè)管理的專業(yè)化、規(guī)范化。在《沈陽市關于加強住宅區(qū)物業(yè)管理的實施意見》中提出舊住宅區(qū)經過改造后一律實行物業(yè)化管理，其具體管理模式由業(yè)主大會決定，可采取選聘專業(yè)物業(yè)企業(yè)，社區(qū)居委會牽頭組建物業(yè)中心，聘請物業(yè)職業(yè)經理人及自行管理等模式。采用何種模式應根據小區(qū)條件進行選擇：（1）對于規(guī)劃較好，小區(qū)停車、綠化、道路、房屋質量等能滿足要求，能封閉的小區(qū)，可聘請專業(yè)物業(yè)企業(yè)進行規(guī)范化管理。（2）對于條件一般，有必要的配套設施，已進行綜合改造，具備基本的準物業(yè)管理條件，但尚不具備引入專業(yè)物業(yè)企業(yè)進行規(guī)范服務的舊住宅區(qū)，可采取社區(qū)準物業(yè)管理模式。由社區(qū)居委會牽頭組建物業(yè)服務中心，為居民提供基本的物業(yè)服務。（3）對于基礎條件差，居民收入普遍偏低的舊住宅區(qū)，可采取業(yè)主委員會領導下的自行管理。（4）若舊住宅區(qū)為企業(yè)職工住宅，原企業(yè)仍存在，有一定經濟實力，可由企業(yè)進行相應管理。

3．提供質價相符的差異化管理和服務，做到物業(yè)費公開透明。物業(yè)企業(yè)要提供服務，就必須收取相應的費用；業(yè)主繳納物業(yè)費，就應該獲得相應的服務。但由于業(yè)主對于物業(yè)費的收費標準，費用用在何處，享受什么樣的服務并不明確，經常覺得物業(yè)收費標準高，提供的服務少并且不到位，不愿繳納物業(yè)費，從而導致舊住宅區(qū)的物業(yè)收費困難。針對此，在物業(yè)收費工作中，物業(yè)企業(yè)要向業(yè)主明確收費項目和收費標準，并提供質價相符的物業(yè)服務。由于舊住宅區(qū)基礎條件不同，不能實行統(tǒng)一的收費標準和服務項目，應根據小區(qū)條件提供不同的服務，收取不同的費用，實行差異化管理和服務。業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)溝通提出適合的服務范疇，確定合理的收費標準。物業(yè)企業(yè)把經物價部門核準的物業(yè)費標準在小區(qū)公告，做到收費透明化，并公開物業(yè)支出，讓業(yè)主做到心中有數，取得業(yè)主信任，為物業(yè)費的收取奠定良好的基礎。同時物業(yè)企業(yè)應不斷地提高服務水平，為業(yè)主提供方便及時的優(yōu)質服務，讓業(yè)主享受到居住生活的方便和安全。

4．提高居民對物業(yè)物業(yè)管理的認識。提高舊住宅區(qū)居民對物業(yè)管理的認識，讓其接受物業(yè)管理和服務，進而推動舊住宅區(qū)物業(yè)管理的順利實施。首先政府應采取多種形式的宣傳教育，普及物業(yè)管理相關知識，讓居民從正面認識物業(yè)管理；其次，媒體應多進行宣傳和報導，喚起各有關部門的高度重視，加強正面引導，避免負面新聞；同時物業(yè)企業(yè)加強服務意識，積極改善小區(qū)環(huán)境，做好與業(yè)主的溝通交流，為業(yè)主提供優(yōu)質服務，及時幫助業(yè)主協(xié)調解決日常生活中的相關問題，讓業(yè)主認識物業(yè)，了解物業(yè)，并通過經常開展社區(qū)文化活動，構建物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的和諧關系。業(yè)主的認可和積極參與意識是推動物業(yè)管理良性發(fā)展的基礎。

5．多方籌措資金。舊住宅區(qū)物業(yè)管理的推行困難重重，很重要的原因在資金落實上。依據《沈陽市關于加強住宅區(qū)物業(yè)管理的實施意見》中提出的舊住宅區(qū)資金落實的意見，可從以下幾方面籌措資金：首先政府扶持是關鍵，根據財力和民生需求出臺扶持舊住宅區(qū)管理的相關政策。政府可以在物業(yè)企業(yè)接管舊住宅區(qū)方面提供優(yōu)惠，適當采取減稅免稅政策，以鼓勵企業(yè)接管舊住宅區(qū)；允許企業(yè)用經營性收入補貼經費不足；對于舊住宅物業(yè)管理中做得較好的企業(yè)采取獎勵扶持機制；政府安排公益性崗位適度向舊住宅區(qū)傾斜，對舊住宅區(qū)的特困職工適當補貼物業(yè)服務費。其次，物業(yè)企業(yè)應在政策允許的范圍內，適當采取多種經營的方式來彌補物業(yè)費的不足，把舊住宅區(qū)的停車收費，自行車庫、管理用房的租金，利用共用部位取得的廣告收益等納入管理專項經費，在小區(qū)內開展一些有償服務。最后在房屋維修和設施改造方面，由政府建立專項維修資金，相關產權人補交專項維修資金，小區(qū)公共場地及公益設施的完善由居民集資；市政各部門各司其職，負責舊住宅區(qū)的垃圾清運，路燈維修，供熱、排水設施維修，健身器材維護等。

三、結語

舊住宅區(qū)環(huán)境的改善對城市整體環(huán)境的提升具有重要意義。解決舊住宅區(qū)物業(yè)管理中的難題，逐步實行舊住宅區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化、規(guī)范化，確保其綜合環(huán)境的不斷改善，使舊住宅區(qū)房屋保值增值，讓百姓安居樂業(yè)。

本文作者：何景梅 單位：沈陽工程學院管理學院