一、對中小城市物業管理的現狀分析

1.中小城市物業管理企業基本為低潮狀態。到2000年為止，我國已經破產的企業達到25000家，注冊資本在50萬元以下的民營企業平均壽命只有1.8年，高新技術園區5000家企業中能堅持3年的大約為5％，能堅持8年的只有3％。因此，企業可持續發展的背后是企業對穩定利潤的追逐。一個企業也只有做到可持續發展，不斷地從戰略轉型中成長蛻變，才能不斷延長企業的壽命，擴大企業的成長空間，真正實現企業價值最大化。五家渠19個物業管理有限責任公司（注冊資金50萬元）均屬三級類型。以中小城市物業管理相關問題及企業生命周期性看，多屬前期性即創業時間處于3年以下的企業，沒有以前的周期可以印證，判斷比較困難，只能根據目前企業所處的實際情況和本人研究經驗加以判斷。就企業管理生命周期理論來說在2000年后創辦的企業，如處于低潮狀態，這類企業就屬于普通型，下個周期將在2003年進入上升期；如處于平穩期，則可能屬于起落型變化的企業。

2.對五家渠城市物業管理的數據分析研究結論

結論一：五家渠物業管理工作四項指標確實可行，即環境管理部工作指標、工程管理部管理工作指標、秩序管理部工作管理指標、質量管理經理管理工作指標。而這四項指標正是中小城市普通住宅物業服務項目指標內容。對相對較高層次的經營性物業服務、物業租賃服務、物業綜合服務及相關的法律問題咨詢服務并沒有涉及。

結論二：中小城市物業管理工作正在城市規劃建設之中，但并沒有受到重視。主要反映在以下幾個方面：一是中小城市處在招商引資的經濟發展階段，重點是房地產等宏觀經濟行業的開發，而對微觀利潤的物業管理只是指標的下放并沒有嚴格管理和執行；二是中小城市物業管理有限公司基本是民營企業或房地產開發商時的物業管理，注重水、電、曖、交通及相應的安全收費工作；三是該時期物業管理工作人員素質和年齡的問題。在五家渠市從事物業管理工作的人員基本是40~50歲人員即企業下崗職工。工作既辛苦又連續，基本沒有節假日，同時，薪酬還很低，不時帶著情緒上班，時常和業主發生口角。

結論三：中小城市物業管理公司管理存在嚴重問題。這就是物業管理的利潤如何產生？經理人不清楚、員工更不清楚，多數人只知道勞動拿工資。物業管理公司屬服務勞動型企業，和其他經營服務在利潤獲得方面有較大差別，重在業主滿意率及微薄利潤。通過調查數據顯示，物業管理及服務的重要性日漸凸顯。接近八成的計劃購房者認為物業管理對自己很重要，其中36%的人認為非常重要，42%的人認為比較重要，15%的人處于中立狀態，僅9%的消費者沒有意識到物業管理對自己的重要性，認為毫不重視物業管理及服務的比例幾乎為零。這就形成老社區物業管理投資少，服務跟不上連年虧損，基本的物業管理費用每年收不上；發展中社區物業管理費已由開發商獲取，留給物業管理公司進行物業管理工作的資金很少，但基本可以運轉，這類社區的物業管理業主對物業管理費基本理解和支持；正在開發建設入住的社區的物業管理工作內容對中小城市的經濟發展及形象十分重要。

二、對中小城市物業管理的幾點建議

1.城市建設必須有長遠規劃。當然，這屬于政府思考的問題。不能只下文件而不嚴格控制和執行。物業管理工作是一個城市人工作和生活的重要需求。中國至2012年末城市人口已超過農村人口。從這點思考，中小城市的長遠規劃建設應充分考慮今后的物業管理工作的流動資金量。這會有利于企業管理工作激勵機制的形成。

2.認清中小城市物業管理所在區域。對物業管理員工的培訓必須和城市規劃建設結合，不能走形式、走過場、講關系。

3.物業管理工作人員的培訓應和當地高校或專業職業部門聯手。正如十八屆三中全會提出的“發揮市場的決定性作用關鍵在改革”。物業管理公司所在區域的定位很重要，這是物業管理工作規章制度及內容標準的定位基礎。

4.要讓所有從事物業管理工作的人員充分認識到物業管理工作的利潤從何而來。物業管理的性質是要讓業主充分滿意，其利潤來源于物業勞動。這就要考慮物業管理工作的勞動強度、責任、時間、質量等。能否量化考核物業管理工作績效是中小城市物業管理工作的突破口。

作者：周世忠 單位：石河子大學商學院