一、節(jié)點式管理法在房地產(chǎn)成本管理中的實施步驟

1.成本分析

成本分析是指運用節(jié)點式管理法，通過調(diào)查和信息反饋等方式對房地產(chǎn)項目建設的全過程中的成本進行分析，仔細研究項目建設中的主要支出部分、成本控制中的難點和重點等，然后對已掌握的數(shù)據(jù)深度挖掘分析，制定出合理的成本控制措施。同時也應對房地產(chǎn)項目建設的各個階段和環(huán)節(jié)的成本支出進行匯總和分析，找到影響成本管理的的關(guān)鍵因素，進而達到控制成本的目的。成本分析是節(jié)點式成本管理法的根本，也是成本控制的依據(jù)。只有將房地產(chǎn)項目建設的成本開支分析到位，才能“對癥下藥”，根據(jù)成本支出動因設置不同的成本支出標準。

2.劃分節(jié)點

節(jié)點劃分是節(jié)點式成本管理法的另一項重要工作。之所以將節(jié)點式管理法稱為精細化管理方法，就在于其將房地產(chǎn)建設項目的整個經(jīng)營成本依據(jù)不同的項目建設階段分成了若干子項目成本，而這個劃分過程被稱為劃分節(jié)點。劃分節(jié)點是指依據(jù)房地產(chǎn)項目建設的流程，將成本支出分為幾個子系統(tǒng)，而每個子系統(tǒng)中又包含多個階段，這種劃分既可以是橫向，又可以是縱向。一方面，應注意哪些是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，哪些是成本控制的薄弱環(huán)節(jié)；另一方面也應保證節(jié)點劃分的科學性、合理性和準確性，為成本控制打好基礎(chǔ)。

3.配備操作成本

節(jié)點式成本管理法并不是要求對房地產(chǎn)建設項目的各個環(huán)節(jié)都要細化，爭取用最少的成本，實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益，最終達到節(jié)省開支控制成本的目的。但這也并不意味著節(jié)點式管理法在成本管理上的靈活性和對市場環(huán)境的適應性。配備操作成本是指，準備一些備用金作為房地產(chǎn)項目建設的急用金，以備不時之需。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設過程中，會出現(xiàn)一些無法控制的事情，而這部分的開支明顯不在成本預算之內(nèi)，這是就可以啟動備用金，解決燃眉之急，這就成為配備操作成本。操作成本是成本管理中較難控制的一環(huán)，應加強監(jiān)管力度，真正體現(xiàn)操作成本的價值。

二、節(jié)點式管理法在房地產(chǎn)成本管理中的具體實踐應用

1.對房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本進行分析

在房地產(chǎn)成本管理過程中，首先應用節(jié)點式管理法將房地產(chǎn)企業(yè)的整個運營成本進行劃分。根據(jù)房地產(chǎn)建設的不同階段和成本支出性質(zhì)，企業(yè)需要支付的成本費用有土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設施費、建筑安裝工程費、配套設施費還有開發(fā)間接費。這幾項是房地產(chǎn)開發(fā)及建設過程中主要成本支出。此外，還應考慮銀行貸款利息、稅費、工人勞務費、應急費和其他一些費用等。成本開支應涵蓋房地產(chǎn)建設的全部費用開支，而這些費用也會因環(huán)境等因素的變化而改變，具體情況具體考慮。

2.對房地產(chǎn)企業(yè)的成本進行節(jié)點劃分

利用節(jié)點式管理法對房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管理，就要對建設項目過程的不同階段的成本支出進行細化，分為若干子項目，然后對每一子項目中的成本控制，其節(jié)點的劃分應保證科學性、合理性和準確性。例如，房地產(chǎn)建設項目可以分為施工前、施工中和竣工后等，而施工前的成本開支主要有征地費、安置費和原有建筑物拆遷補償費等；施工過程中的人工費、材料費、設備購置費等這些都是企業(yè)需要考慮和注意的。

3.對房地產(chǎn)企業(yè)的配備成本進行預算

配備操作成本要以不同費用在總成本支出中所占的比例為依據(jù)。其中土地征用及拆遷補償費約占20%、前期工程費一般不會超過6%，基礎(chǔ)設施費約占5%，建筑安裝工程費約占40%，配套設施費用約占10%,貸款利息會根據(jù)房地產(chǎn)建設工程期的長短及貸款數(shù)額的大小有所不同，稅費約占15%～20%，應用費用約占5%,而其他費用約占5%。以上這些數(shù)據(jù)都是一個大體的估算值。不同的房地產(chǎn)企業(yè)，進行不同的建設工程，其費用所占的比例會有所調(diào)整。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)業(yè)是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，在促進經(jīng)濟發(fā)展、增加就業(yè)機會等方面發(fā)揮著不可替代的作用，因而，國家應引導房地產(chǎn)業(yè)朝著正確的方向發(fā)展，加強對產(chǎn)地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)控制，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也應按照國家政策、法律法規(guī)的要求，制定相應的措施加強成本管理，采用節(jié)點式管理法管理房地產(chǎn)成本，有效解決房地產(chǎn)發(fā)展中的困難，提高經(jīng)濟效益。

作者：劉文山 單位：中國海洋大學