第一篇

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

1.多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的還貸風(fēng)險(xiǎn)

科學(xué)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際負(fù)債率較高，部分企業(yè)超過(guò)了七成。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中通常需要依靠大量的流動(dòng)性資金的參與，尤其是對(duì)單個(gè)工程項(xiàng)目而言，假設(shè)過(guò)多借貸資金流入到運(yùn)營(yíng)中，在無(wú)形中將會(huì)加大本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如果不協(xié)調(diào)借貸問(wèn)題，不降低本企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，一旦增大投資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在今后的運(yùn)作中就會(huì)更加危險(xiǎn)。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)貸款隨意性較強(qiáng)，未進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃。現(xiàn)階段，我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并未對(duì)投資資金進(jìn)行有效的規(guī)劃，未能科學(xué)估算自身資金潛力，未合理計(jì)算企業(yè)內(nèi)外負(fù)債，這加大了房地產(chǎn)工程的投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的不景氣，使得再融資風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)

通常情況下，在金融市場(chǎng)上，多數(shù)上市房地產(chǎn)企業(yè)采用融資方式來(lái)獲取工程項(xiàng)目資金。而對(duì)于負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資只會(huì)進(jìn)一步增加本企業(yè)的實(shí)際負(fù)債率，且從客觀上而言，這些企業(yè)的具體債權(quán)保證程度也會(huì)下降。這種高負(fù)債率會(huì)降低本企業(yè)通過(guò)其他融資方式獲得項(xiàng)目資金的可能性。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)鏈較長(zhǎng)，而較高負(fù)債率的出現(xiàn)將會(huì)加大鏈條的斷裂風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)造成連鎖反應(yīng)，并對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.單個(gè)工程項(xiàng)目的具體負(fù)債率比較大

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在著單個(gè)工程項(xiàng)目的具體負(fù)債率偏大、質(zhì)量管理不合理的問(wèn)題。多數(shù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金來(lái)源于金融借貸，只有少數(shù)部分屬于本企業(yè)的自有資金。所以企業(yè)借貸的資金量較大，在企業(yè)工程項(xiàng)目比較大的情況下，會(huì)增加本企業(yè)的負(fù)債成本。同時(shí)在開(kāi)始一些工程項(xiàng)目時(shí)，因?yàn)橘|(zhì)量難度以及風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題使得本工程項(xiàng)目在一段時(shí)間內(nèi)成為本企業(yè)難以解決的問(wèn)題之一。

4.資本結(jié)構(gòu)的不合理

資本結(jié)構(gòu)的不合理指的是由于在企業(yè)資本總額中借貸資本和自有資本之間比重的不合理而導(dǎo)致企業(yè)收益出現(xiàn)問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)行工程項(xiàng)目的過(guò)程中需要擁有一定數(shù)量的資金，用來(lái)規(guī)劃、生產(chǎn)房地產(chǎn)品以及支付各種費(fèi)用等。能夠籌集到所需的資金，這對(duì)本企業(yè)工程項(xiàng)目的順利實(shí)施產(chǎn)生直接的影響，同時(shí)也影響了本企業(yè)今后的生存與發(fā)展。通常情況下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)利用土地作為抵押物從銀行借入資金，從而用來(lái)滿足本企業(yè)的房地產(chǎn)品生產(chǎn)要求。而這個(gè)過(guò)程中的資金借入進(jìn)行較為規(guī)范，收費(fèi)工作人員對(duì)于當(dāng)日收入就當(dāng)日結(jié)算，按照收費(fèi)工作人員的日?qǐng)?bào)表借款，并在報(bào)表中退票收據(jù)、有效金額、廢票收據(jù)、有效票據(jù)等均有詳細(xì)的記錄；財(cái)務(wù)科對(duì)收費(fèi)工作人員所錄入的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確情況與真實(shí)程度等進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控，并掌控票據(jù)的具體使用情況；財(cái)務(wù)科按照系統(tǒng)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)本企業(yè)的資金使用情況、工程進(jìn)程、業(yè)務(wù)收入、收費(fèi)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)等諸多內(nèi)容進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層提供科學(xué)、真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的有效措施

1.國(guó)家層面

（1）加強(qiáng)銀行的信貸管理，不斷完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。努力發(fā)展信貸資產(chǎn)的證券化，加強(qiáng)銀行的信貸管理，不斷分散我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)；進(jìn)一步完善我國(guó)的稅費(fèi)體系，科學(xué)稅負(fù)。同時(shí)，也需要做好房地產(chǎn)的金融防范工作，不斷完善我國(guó)房地產(chǎn)的金融市場(chǎng)，以此促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（2）國(guó)家需要不斷完善我國(guó)房地產(chǎn)政策制度。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)政策，尤其是近年來(lái)頒布的政策制度均是在房地產(chǎn)品銷售量上漲速度偏快、房?jī)r(jià)高漲的形勢(shì)下出臺(tái)的。而現(xiàn)在，我國(guó)的房?jī)r(jià)與銷售量的上漲速度均在下降。因此，我國(guó)政府在上調(diào)存款準(zhǔn)備金率以及加息的基礎(chǔ)上，還需要放寬制度，調(diào)整改善房貸利率。此外，國(guó)家還需要在信貸政策上扶持信譽(yù)度高的房地產(chǎn)企業(yè)。

2.企業(yè)層面

（1）企業(yè)要不斷提高資金的利用率。房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，做好企業(yè)資金管理工作是整個(gè)財(cái)務(wù)管理工作的核心意向。這就要求，房地產(chǎn)企業(yè)合理利用資金、統(tǒng)籌安排。其一，企業(yè)需要建立完整的資金管理機(jī)構(gòu)，針對(duì)大型集團(tuán)公司可以在企業(yè)內(nèi)部成立“銀行”，發(fā)揮出統(tǒng)籌安排的功效，合理調(diào)度，突出重點(diǎn)集中財(cái)力用于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，減輕企業(yè)籌資壓力，在充分發(fā)揮貨幣時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上，合理地利用分散資金。其二，針對(duì)有關(guān)賬簿需要工作人員仔細(xì)審核，并及時(shí)登記賬簿，及時(shí)清查，一旦檢查到問(wèn)題就需要及時(shí)查明其原因，并加以解決。最后，企業(yè)還需要建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，對(duì)財(cái)務(wù)管理中潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析研究，并及早預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。

（2）加強(qiáng)單個(gè)項(xiàng)目管理。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，多數(shù)單個(gè)項(xiàng)目屬于投資量較大的項(xiàng)目，對(duì)于部分重大工程項(xiàng)目而言，會(huì)動(dòng)用幾個(gè)億的資金。所以企業(yè)需要加大研究力度，科學(xué)進(jìn)行決策，以此避免更多經(jīng)濟(jì)損失的出現(xiàn)。在實(shí)際的管理過(guò)程中，企業(yè)需要對(duì)所投資的方案進(jìn)行投資效益研究，并明確財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素；利用相應(yīng)的投資組合理論，科學(xué)組合投資項(xiàng)目。不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)，其對(duì)整個(gè)社會(huì)的商業(yè)貢獻(xiàn)也不相同，獲利的能力也不相同，然而為了進(jìn)一步降低投資商業(yè)貢獻(xiàn)，在保障獲取最佳投資收益的同時(shí)，還需要在細(xì)節(jié)上對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制。在我國(guó)，較為合理的措施是房地產(chǎn)類型進(jìn)行組合投資。例如：在投資寫(xiě)字樓的過(guò)程中，企業(yè)還需要兼顧到商鋪?zhàn)≌^(qū)等其他類型房地產(chǎn)品的生產(chǎn)。利用不同類型的房地產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)功能的互補(bǔ)，進(jìn)而讓產(chǎn)品能夠更好地適應(yīng)整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化需求，從而提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)抵抗財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的能力。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展企業(yè)，其維系著整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定與國(guó)計(jì)民生，同時(shí)也能夠帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈下游產(chǎn)業(yè)和上游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。然而，因?yàn)槲覈?guó)宏觀調(diào)控和多變的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更加復(fù)雜的形式，并處在政府政策壓力與經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)壓力的作用下。在這種形式下，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范尤為重要。

作者：張洪波 單位：三門峽聚龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

第二篇

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

(一)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制不夠完善

財(cái)務(wù)管理機(jī)制不夠完善主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)，存在著很多的漏洞，這主要是由于財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)較低，缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)造成的。二是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的預(yù)決算中存在問(wèn)題，例如，無(wú)法準(zhǔn)確的核算項(xiàng)目的預(yù)決算金額，缺乏對(duì)項(xiàng)目的全面掌控等，會(huì)加大企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)，造成資金的浪費(fèi)。三是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的籌措和使用沒(méi)有制定相應(yīng)的計(jì)劃，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念，特別是在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，企業(yè)擁有較大可以選擇的投資機(jī)會(huì)，加大了企業(yè)對(duì)控制風(fēng)險(xiǎn)的難度。

(二)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作不夠深入

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作僅單純的包括財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的部分，例如，填寫(xiě)憑證、登記賬簿和編制財(cái)務(wù)報(bào)表等，而更進(jìn)一步的財(cái)務(wù)管理工作，如財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、控制、決策、分析等完全沒(méi)有涉及。這主要是有以下幾個(gè)原因造成：首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低，財(cái)務(wù)管理工作只能涉及簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部分，無(wú)法完成整個(gè)財(cái)務(wù)管理的流程。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，需要大量的資金投入、資金周轉(zhuǎn)率低、資金占用時(shí)間較長(zhǎng)，這要求房地產(chǎn)企業(yè)的融資具有很高的水平，然而房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理狀況，缺乏深入探索，難以為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供正確的選擇。其次，不夠深入，只停留在表面的財(cái)務(wù)管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的數(shù)據(jù)同步無(wú)法實(shí)現(xiàn)，以及財(cái)務(wù)管理對(duì)業(yè)務(wù)監(jiān)控和企業(yè)業(yè)務(wù)流程的持續(xù)升級(jí)優(yōu)化，使得企業(yè)的利潤(rùn)無(wú)法增加，不利于企業(yè)的可持續(xù)的發(fā)展。

(三)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)不高

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，相對(duì)于其他企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理?yè)碛懈叩男枨螅@就要求了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員需要具備高超的專業(yè)素養(yǎng)，豐富的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，還要時(shí)刻保持風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。但是，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)都不夠高，財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)不夠豐富，缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在企業(yè)財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理人員通常只憑借著自己的經(jīng)驗(yàn)和直覺(jué)做出判斷，而沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)、決策、執(zhí)行和反饋的過(guò)程。近幾年，由于房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)不高這一問(wèn)題表現(xiàn)得尤為突出。例如，很多新成立的房地產(chǎn)企業(yè)其管理者是包工頭出身，過(guò)于看重經(jīng)濟(jì)利益，忽視人才的應(yīng)用，缺乏日常管理的經(jīng)驗(yàn)。因此，這些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員多是由管理者的親戚擔(dān)任，這些財(cái)務(wù)管理人員大部分，文化程度不高，缺乏會(huì)計(jì)素養(yǎng)，沒(méi)有較高的管理水平。

(四)成本管理不夠到位

房地產(chǎn)企業(yè)的成本與房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本密切相關(guān)，而與房地產(chǎn)項(xiàng)目成本緊密聯(lián)系的包括設(shè)計(jì)項(xiàng)目方案、購(gòu)置土地使用權(quán)、管理工程招投標(biāo)和施工過(guò)程中的成本。對(duì)以上過(guò)程進(jìn)行有效地成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)降低成本至關(guān)重要。但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中存在著很多的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇設(shè)計(jì)方案時(shí)，沒(méi)有綜合考慮各種因素，使得設(shè)計(jì)方案不能再降低成本方面達(dá)到最優(yōu)；在購(gòu)置土地使用權(quán)時(shí)，由于各種不合理因素的影響，造成了土地的購(gòu)買價(jià)格和實(shí)際成本之間存在著較大的差距；在管理工程招投標(biāo)的過(guò)程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)都簡(jiǎn)單的把標(biāo)價(jià)等同于最終成本，忽視了項(xiàng)目會(huì)受到合同、糾紛等因素的影響；在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)通常忽視了對(duì)工程開(kāi)發(fā)前的造價(jià)控制，導(dǎo)致了工程造價(jià)管理各個(gè)階段的脫節(jié)，不利于項(xiàng)目的建設(shè)。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在問(wèn)題的措施

(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的機(jī)制

首先，完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作的機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合自身的財(cái)務(wù)工作需要，科學(xué)地設(shè)置會(huì)計(jì)科目，例如，工程項(xiàng)目盡可能地將核算對(duì)象細(xì)化，按照項(xiàng)目名稱等對(duì)成本進(jìn)行歸集。其次，完善財(cái)務(wù)管理人員的行為準(zhǔn)則。健全的財(cái)務(wù)管理人員的行為準(zhǔn)則能夠使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作更加的標(biāo)準(zhǔn)化。財(cái)務(wù)管理人員能夠根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的財(cái)務(wù)管理制度，去進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。最后，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)。制定一套符合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況的財(cái)務(wù)管理制度，使得財(cái)務(wù)管理制度具有可操作性強(qiáng)、有針對(duì)性。在資金管理方面，實(shí)現(xiàn)集中分配、統(tǒng)一管理、綜合調(diào)控，避免分散管理和多頭管理給企業(yè)造成的資金損失。譬如，對(duì)于集團(tuán)公司，如中信、保利這類國(guó)有超大型企業(yè)集團(tuán)，從集團(tuán)層面的預(yù)算管理，則以戰(zhàn)略預(yù)算管理的角度進(jìn)行控制，而對(duì)于承擔(dān)具體職能的子公司，則以具體效益與現(xiàn)金流的控制為要素的預(yù)算管理模式。

(二)深入財(cái)務(wù)管理工作

首先，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理中的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要成立以領(lǐng)導(dǎo)牽頭，財(cái)務(wù)管理人員為組成部分的財(cái)務(wù)管理內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制小組。對(duì)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)督，對(duì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范于未然，降低內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的不利影響。其次，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理工作中深入分析的部分。例如，房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，需要大量的資金投入，財(cái)務(wù)管理人員需要采用多籌資渠道，降低資金使用成本和資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在資金的預(yù)算管理中，需要將企業(yè)的所有資金納入預(yù)算管理，建立資金的預(yù)算控制和決算的控制。此外，加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，提高應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率，降低資金成本。財(cái)務(wù)管理人員，通過(guò)財(cái)務(wù)管理的多種手段并加以分析，用以改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，提高企業(yè)生產(chǎn)效率。

(三)提高財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)在招聘財(cái)務(wù)管理人員時(shí)，最好選擇擁有相應(yīng)資質(zhì)和豐富經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)管理人員，擁有豐富房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作經(jīng)驗(yàn)這一點(diǎn)十分重要。而對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理人員，要重視他們，要向他們宣傳財(cái)務(wù)工作的重要性，使其產(chǎn)生對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的自豪感和責(zé)任感。此外，更重要的是對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行日常培訓(xùn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以指派財(cái)務(wù)管理人員參加外部專業(yè)培訓(xùn)，或者聘請(qǐng)財(cái)務(wù)管理方面的專家到企業(yè)內(nèi)部對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以培養(yǎng)專業(yè)化的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，以提高財(cái)務(wù)管理工作的準(zhǔn)確性和有效性，提高財(cái)務(wù)管理工作的整體水平，同時(shí)還可以提升房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于高素質(zhì)財(cái)務(wù)管理人員的吸引力。

(四)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理

成本領(lǐng)先是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得勝利的關(guān)鍵因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理不僅要像其他行業(yè)一樣努力降低成本，還要面臨更加復(fù)雜的成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的成本概算、預(yù)算以及項(xiàng)目的竣工決算是建立工程造價(jià)、降低開(kāi)發(fā)成本、辦理工程價(jià)款結(jié)算的重要依據(jù)，也是財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)。目前房地產(chǎn)企業(yè)采用“三算審計(jì)”的方法，這個(gè)方法一般由施工技術(shù)人員和預(yù)算人員進(jìn)行審核，財(cái)務(wù)管理人員只進(jìn)行簡(jiǎn)單的記賬工作。這個(gè)方法要求財(cái)務(wù)人員必須熟練的掌握“三算”有關(guān)方面的知識(shí)，提供準(zhǔn)確、有效的會(huì)計(jì)信息，并參與監(jiān)督，加強(qiáng)項(xiàng)目的成本控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大成本管理力度，并考慮引入現(xiàn)代信息化手段參與管理。如中信地產(chǎn)等公司已委托明源軟件企業(yè)開(kāi)發(fā)了成本管理系統(tǒng)，對(duì)于成本規(guī)劃、目標(biāo)成本、合同管理進(jìn)行全過(guò)程的管理，并與ERP系統(tǒng)相對(duì)接，使成本管理達(dá)到即時(shí)、動(dòng)態(tài)管理。

三、結(jié)束語(yǔ)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，財(cái)務(wù)管理工作的重要性日益凸顯。但是，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的現(xiàn)?睿?胛頤塹囊?蠡褂瀉艽蟛罹啵?嬖誆簧儻侍猓?荒芎鍪櫻?匭胍?鷂頤塹母叨戎厥櫻?扇∮辛Υ朧??喲笳?牧Χ齲?歡賢晟啤Ｋ?裕??徊腳????我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的規(guī)范化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的現(xiàn)代化丶科學(xué)化，為房地產(chǎn)行業(yè)不斷提高經(jīng)濟(jì)效益，加快穩(wěn)定發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)是我們大家的共同任務(wù)。

作者：王卉 單位：重慶商社中天物業(yè)發(fā)展有限公司

第三篇

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

1.稅收管理節(jié)點(diǎn)的前置性

一般房地產(chǎn)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)期三至五年，有的甚至更長(zhǎng)，加之房地產(chǎn)項(xiàng)目涉稅金額較大，鑒此我國(guó)現(xiàn)行稅法將房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)一律提前到實(shí)收款環(huán)節(jié)，且較為嚴(yán)格。如：營(yíng)業(yè)稅在收到預(yù)收款時(shí)產(chǎn)生納稅義務(wù)，土地增值稅在收到預(yù)收款時(shí)則必須預(yù)征，所得稅按預(yù)收款預(yù)計(jì)毛利率預(yù)繳等。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及行業(yè)諸多，取得的發(fā)票種類繁雜，造成房地產(chǎn)公司的稅收管理風(fēng)險(xiǎn)也較大。房地產(chǎn)的稅收管理節(jié)點(diǎn)因此而貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程。一般從拿地、立項(xiàng)、工程支付、預(yù)收款、竣工結(jié)算，直到完工交付后的土增清算和所得稅匯算清繳，涉及的稅種達(dá)10種之多，可籌劃空間大。通常工業(yè)企業(yè)稅收節(jié)點(diǎn)較少，且流轉(zhuǎn)稅具有一定的轉(zhuǎn)嫁性和間接性，納稅資金占用成本較低，稅收籌劃空間較小。

2.資金和籌資管理的重要性

一般房地產(chǎn)行業(yè)占用資金較工業(yè)企業(yè)規(guī)模更大，且占用周期更長(zhǎng)。價(jià)格昂貴的地價(jià)以及工程造價(jià)使得企業(yè)必須要投入很大一筆資金，其占用時(shí)間視項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率而定，通常從開(kāi)發(fā)建設(shè)到最后竣工交付至少需要三年時(shí)間，有的甚至更長(zhǎng)。由于房地產(chǎn)企業(yè)與資金密不可分的行業(yè)特點(diǎn)，外部籌資成為資金主要來(lái)源之一，融資成本往往在產(chǎn)品成本中占比較高。同時(shí)，外部籌資也有諸多的限制條件。資金與籌資管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)尤為重要，既關(guān)系到企業(yè)的資金鏈———生存問(wèn)題，又關(guān)系到企業(yè)的利潤(rùn)———發(fā)展問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1.項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資額大等特點(diǎn)，且項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及到諸多不確定的因素，而投資直接影響到項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，甚至關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。如果出現(xiàn)諸多波動(dòng)因素，造成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，就會(huì)對(duì)其償債能力造成影響，形成投資風(fēng)險(xiǎn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中，往往會(huì)千方百計(jì)拿地，盲目追求高效益，忽視對(duì)市場(chǎng)的可行性分析，對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展做過(guò)于樂(lè)觀的研判，結(jié)果可能造成投資項(xiàng)目的技術(shù)可行性較低、市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)失真使得產(chǎn)品上市之后面臨營(yíng)銷困難、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、控制管理手段不到位等問(wèn)題。

2.籌資風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況來(lái)看，資金是驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的根本動(dòng)因，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的重要組成部分。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以覆蓋項(xiàng)目的全部投入，而需要大量依靠外部籌資來(lái)解決。過(guò)度舉債、債務(wù)結(jié)構(gòu)欠妥、融資成本偏高等因素都會(huì)增加企業(yè)的償債壓力，使企業(yè)面臨極大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。自2010年末，證監(jiān)會(huì)叫停上市房企再融資后，國(guó)內(nèi)上市房地產(chǎn)企業(yè)只能繞道債權(quán)融資，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率便節(jié)節(jié)攀升。其中，有個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率甚至超過(guò)了90%。高壓負(fù)債下房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加。

3.管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈相對(duì)其他行業(yè)來(lái)說(shuō)較長(zhǎng)，這也就決定了財(cái)務(wù)涉及面廣、資金周轉(zhuǎn)歷程長(zhǎng)，使得財(cái)務(wù)管理難度相對(duì)較大。面對(duì)如此龐雜的財(cái)務(wù)關(guān)系，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)有大量的、頻繁的資金往來(lái)結(jié)算活動(dòng)，相對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任也就比較大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)產(chǎn)品的流動(dòng)性和變現(xiàn)性差，如果財(cái)務(wù)管理能力不強(qiáng)，財(cái)務(wù)監(jiān)控不力，那么內(nèi)部控制制度就會(huì)缺失，就會(huì)造成基礎(chǔ)管理薄弱，成本控制粗劣等，由此帶來(lái)一系列的問(wèn)題，影響企業(yè)的收益與發(fā)展。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的不足

1.資金管理體系不夠完善

資金是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的命脈，資金管理可以說(shuō)是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程，涉及到企業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售等方面。大部分房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)進(jìn)行年度投資規(guī)劃的制定，但往往缺少對(duì)規(guī)劃目標(biāo)的有效分解，有些甚至季度、月度計(jì)劃管理也基本不存在，資金管理精細(xì)化程度不高，資金使用存在較大的盲目性。此外，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目屬地化管理，有些房地產(chǎn)企業(yè)資金分散在各個(gè)下屬項(xiàng)目公司，配置缺乏平衡，無(wú)法對(duì)資金進(jìn)行集中管理與使用，降低了資金的使用效率，影響了企業(yè)的整體收益，增加了資金平衡的風(fēng)險(xiǎn)。

2.財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄

在大部分房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，大多將關(guān)注的重點(diǎn)放在項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益上，而缺乏對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的深刻認(rèn)識(shí)。很多房地產(chǎn)企業(yè)僅僅將財(cái)務(wù)管理定位于記賬、薪資等基礎(chǔ)性的會(huì)計(jì)工作，忽視了財(cái)務(wù)管理在企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃中所具備的支撐作用。房地產(chǎn)企業(yè)的這種輕財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)象不僅會(huì)影響企業(yè)的綜合管理效果，而且客觀上增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理風(fēng)險(xiǎn)，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

3.全面成本管理意識(shí)不強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)成本的發(fā)生是一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，涉及了銷售、策劃、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工等各環(huán)節(jié)，其成本管理存在于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行全面成本管理，即實(shí)行全過(guò)程、全方位、全員的成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)所有的成本構(gòu)成要素進(jìn)行控制、規(guī)劃，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化。大部分企業(yè)的管理者認(rèn)為成本核算和管理是財(cái)務(wù)部門的職責(zé)范圍，忽略了內(nèi)部各個(gè)職能部門進(jìn)行全過(guò)程成本核算的重要性。通常，大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理資料都是來(lái)源于企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)部門，如工程管理部門，由于沒(méi)有全面成本管理的意識(shí)，最終往往導(dǎo)致財(cái)務(wù)部只是在成本發(fā)生后將其進(jìn)行登賬，而失去了有效控制成本的作用。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策

1.做好投資決策分析

投資決策可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)邁出的第一步，是關(guān)系到項(xiàng)目成敗乃至企業(yè)生存的關(guān)鍵因素之一。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分重視項(xiàng)目可行性研究，要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率、市場(chǎng)情況等做細(xì)致全面的分析。同時(shí)，投資決策分析應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略，從項(xiàng)目的定位、資本結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)周期等方面分析是否符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，是否是最有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，從而選擇對(duì)企業(yè)的最優(yōu)項(xiàng)目。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立起一套完整的投資決策及分析的內(nèi)部控制程序，切實(shí)將投資決策落到實(shí)處。

2.做好資金鏈管理

所謂資金鏈就是現(xiàn)金-資產(chǎn)-現(xiàn)金（增值）的循環(huán)，它是維系企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)所必須確保的前提。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)更是必須重點(diǎn)關(guān)注的財(cái)務(wù)管理核心問(wèn)題之一。做好資金鏈管理最關(guān)鍵的是把握好三個(gè)指標(biāo)：企業(yè)被顧客占用的資金、企業(yè)被存貨占用的資金、企業(yè)占用供應(yīng)商的資金。資金鏈管理好比是企業(yè)的生命線，貫穿于企業(yè)管理的始終。房地產(chǎn)企業(yè)必須建立起與本企業(yè)相適應(yīng)的資金鏈管理模式，實(shí)現(xiàn)資金持續(xù)的良性循環(huán)和周轉(zhuǎn)，才能在日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件和市場(chǎng)調(diào)控的情況下占得一席之地，進(jìn)而謀求更長(zhǎng)足的發(fā)展。

3.建立目標(biāo)成本管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的收益很大程度上取決于成本管理體系是否健全有效。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)高度重視對(duì)項(xiàng)目成本的管理，企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的特點(diǎn)建立一套行之有效的成本管理體系。根據(jù)房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用目標(biāo)成本法加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本的管理。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在企業(yè)預(yù)算的基礎(chǔ)上，做好成本預(yù)測(cè)、成本決策、測(cè)定目標(biāo)等一系列工作，進(jìn)而對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解、控制、分析、考核、評(píng)價(jià)等，做到以管理為核心，核算為手段，效益為目的。對(duì)成本進(jìn)行事前測(cè)定、日常控制和事后考核，形成一個(gè)全企業(yè)、全過(guò)程、全員的多層次、多方位的成本體系，最終實(shí)現(xiàn)少投入多產(chǎn)出、最佳經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)。

4.加強(qiáng)企業(yè)籌資決策的科學(xué)化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全切實(shí)可行的籌資決策機(jī)制，提高籌資決策的科學(xué)化水平，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)當(dāng)重視籌資決策的可行性研究，采用定量計(jì)算及分析方法，防止因籌資決策失誤而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)在籌資決策中不僅要考慮籌資機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和階段、現(xiàn)有資本結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)管理狀態(tài)，還必須考慮財(cái)務(wù)匹配因素，避免過(guò)度籌資或籌資不足，從而保證企業(yè)資金良性循環(huán)，確保生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常開(kāi)展。

五、總結(jié)

總之，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)管理的重要性進(jìn)一步突出。高效的財(cái)務(wù)管理對(duì)于企業(yè)的正常運(yùn)行和實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)都有著非常關(guān)鍵的作用。企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)不斷深化和細(xì)化財(cái)務(wù)管理，才能更好地適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，保持房地產(chǎn)企業(yè)的健康度，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

作者：孫婷 單位：上海房地（集團(tuán)）有限公司