一、房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險評估

1.在國家的經(jīng)濟水平方面，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與國家GDP的增長聯(lián)系比較大，兩者波動基本上是一致的，但是波幅前者大于后者。從投資增長和銷售增長的關(guān)系來看，銷售增長直接影響投資的增長。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和許多行業(yè)都是相互關(guān)聯(lián)的，所以會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展的因素也就非常多，例如品質(zhì)、價錢、更新周期都會影響其發(fā)展。

2.在市場環(huán)境方面，個人購買者逐漸成為買房的主要群體，客戶的需求也越來越高。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品的過程中，對所開發(fā)的產(chǎn)品在銷售策略等方面都沒有提前計劃，那么就會導(dǎo)致產(chǎn)品銷售不出去的可能性增加。

3.在資源環(huán)境方面，房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的組成部分就是土地，受國家土地政策、土地市場的供求關(guān)系以及宏觀經(jīng)濟形式，特別是土地本身的位置等影響，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來許多潛在風(fēng)險。

4.在制度環(huán)境方面，國家制定的政策方面會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)。例如：國家對土地的利用或者開發(fā)會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的土地供應(yīng)；國家收取的稅費會影響到地產(chǎn)的波動價格，進而就會影響其銷售的情況；還有一點，國家所執(zhí)行的金融政策會影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資。

二、房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理

房地產(chǎn)企業(yè)因為投入量大、周期長，所以財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)面對市場競爭的必然產(chǎn)物，對財務(wù)風(fēng)險防范的方法，主要應(yīng)從以下幾個方面入手：

1.提升管理者和財務(wù)人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)想要有效預(yù)防財務(wù)風(fēng)險，關(guān)鍵是要提高財務(wù)管理水平。很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者往往憑借自己的經(jīng)驗進行決策，財務(wù)風(fēng)險意識薄弱，工作的隨意性很強，這就會給公司造成很多損失和風(fēng)險。因此，需要通過系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，既要重視理論知識，又要重視技能的培訓(xùn)，真正了解和掌握企業(yè)的現(xiàn)狀及財務(wù)信息，提高自身的綜合素質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險就會大大降低。實踐證明，高效率以及科學(xué)管理對于企業(yè)的發(fā)展意義重大，在重視樓盤銷售的同時提高企業(yè)的財務(wù)管理水平，這樣不僅能增加效益，更會降低財務(wù)風(fēng)險。

2.做好成本管理，提高企業(yè)效益

在企業(yè)的財務(wù)管理工作中，最重要的就是成本管理，同時成本管理也是商品定價基礎(chǔ)之一，房地產(chǎn)商品也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)對于做好企業(yè)成本管理有著至關(guān)重要意義，企業(yè)所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益與成本管理也有著密不可分的關(guān)系，而且對于房地產(chǎn)商品的價格也有著非常密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)想要做好成本管理，需要完成以下兩個方面：首先，要制訂明確的成本項目及其范圍，并對開支范圍及標準進行有效的控制。其次，要設(shè)立一個二級成本核算單位，并且實施成本責(zé)任制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要實施分級核算的制度，做好與各個部門的溝通和協(xié)調(diào)，落實財務(wù)部下發(fā)的目標，保證成本核算的準確性。在經(jīng)過大量實踐證明，實施二級成本核算制度能為企業(yè)提供更準確、完善的財務(wù)信息。

3.建立內(nèi)控程序

①編制現(xiàn)金流量預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)理財?shù)姆矫媸乾F(xiàn)金及現(xiàn)金的流動，因此在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作中需要有現(xiàn)金流量預(yù)算的編制程序。為了能使現(xiàn)金流量預(yù)算的準確，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該實現(xiàn)把各個目標進行總匯，而且能夠?qū)㈩A(yù)期收益的情況計劃投資的數(shù)量以數(shù)字的方法表達出來。②建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。對于企業(yè)而言，在建立短期財務(wù)預(yù)警的同時還要建立長期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。其中具有代表性的就是獲利能力、償債能力、經(jīng)濟效率、發(fā)展?jié)摿χ笜说取?

4.結(jié)合實際情況采取風(fēng)險策略，防范財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)之后，企業(yè)對風(fēng)險信號的檢測分為以下四種策略：回避風(fēng)險、控制風(fēng)險、轉(zhuǎn)移風(fēng)險、分散風(fēng)險。①回避風(fēng)險策略：回避風(fēng)險是指企業(yè)應(yīng)該總結(jié)出每種方案可能會發(fā)生的風(fēng)險，然后在能將管理目標完成的基礎(chǔ)上，去選擇一個利害風(fēng)險比較小的策略。②控制風(fēng)險策略：這種策略可以分為兩種：第一種是先考慮可能發(fā)生的損失并提出應(yīng)對措施的預(yù)防性策略，第二種是對可能會發(fā)生的損失采取措施的抑制性策略。③轉(zhuǎn)移風(fēng)險策略：這是一種是將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給別人的辦法，企業(yè)可以采取不同的辦法來應(yīng)對具體的風(fēng)險情況。④分散風(fēng)險策略：這是一種通過企業(yè)和企業(yè)的合作來分散財務(wù)風(fēng)險的辦法。提升管理水平，建立預(yù)警機制，樹立風(fēng)險意識，采取風(fēng)險策略，從各個環(huán)節(jié)重視財務(wù)風(fēng)險的防范工作，對降低并化解財務(wù)風(fēng)險、提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益有著至關(guān)重要的意義。

三、總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在因為投入量巨大、存貨周轉(zhuǎn)期長而導(dǎo)致的風(fēng)險，想要預(yù)防和控制財務(wù)風(fēng)險，先要找出企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險中存在的問題，然后有效地采取針對性的應(yīng)對措施，這樣才能降低房地產(chǎn)財務(wù)中的風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)今后的順利發(fā)展提供保障。

作者：戴敏 單位：連云港市城投集團