城市房價與人口流動關系的文獻綜述

　　摘要：城市房價與人口流動之間存在著密切聯系。近年來，隨著城市化的深入發展及城市人才引進政策的進一步實施，房價呈現上漲的趨勢，人口流動也愈演愈烈。文章通過梳理分析國內外學者對城市房價與人口流動之間關系的研究得出，關于房價與人口流動相互影響效應的不同觀點，包括影響方向、程度等方面。并根據目前普遍認同的觀點提出控制房價與合理應對人口流動的政策性建議，以供參考。

　　關鍵詞：城市房價;人口流動;人口結構;人口遷移

　　一、引言

　　近年來，隨著中國城市化進程的推進，房地產業飛速發展，房價持續快速上漲。房地產業的發展能夠帶動許多上下游相關產業的發展，并帶動大量就業，房價的波動也深刻影響著我國經濟發展與社會穩定。然而隨著我國城市化、工業化的迅猛發展，區域發展異質性問題愈發凸顯。我國快速發展的經濟格局及產業結構的不斷變革優化，導致我國人口來越多的人口流向了一、二線發達的東南沿海城市，或是城市中的發達區縣。同時，各城市的人才政策等的出臺也形成了人口流動的一股推力。在這一過程中，房價的節節攀高成為社會關注的焦點之一，并影響居民對房屋的購買行為。人口流動是影響城市房價的重要因素之一，城市房價也對人口流入產生影響，這兩者存在著密切的相互影響關系。通過分析總結近幾年國內外學者所做的研究得出，關于二者影響機制的理解，并得出合理的政策性建議。

　　二、人口流動對房價的影響

　　(一)人口流動與房價之間呈正相關關系

　　大部分學者認為人口流動對房價存在正相關的關系。除了戶籍人口增長對房價升高有顯著影響外，流動人口的增長對于房價提升的作用不可忽視。部分學者還提出了兩者之間的作用模型，如采用 GMM 方法對 35 個大中城市進行了實證分析，得出人口流動對住房價格存在倒 “U”型關系。而部分學者持有不同意見，他們認為城市人口、人口流動率對房價存在顯著的促進作用，并且房價呈“螺旋式”上升態勢。對于人口流動對房價影響的時間長度，不同意見還包括認為人口遷移對房價具有不持續的正向影響。兩者所持不同意見表明即便大多學者都認可更多的人口帶來更大的住房需求并提升房價這一觀點。但在一個較長的時間維度內，流動人口增加所帶來的房價變動趨勢仍是存疑的，給后續的研究帶來一個方向。

　　(二)高素質流動人口對房價產生更顯著的影響

　　研究發現，近年來，隨著高校擴招政策實施，跨區域流動的高校畢業生逐漸增多，成為對房價升高產生較大影響的群體。同時，受到購買力的影響，大學生人口遷移對房價的影響存在滯后性。陸銘等通過研究發現，移民占比變化對房價的影響主要是通過城市移民和收入水平較高的移民來實現的。流動人口收入和教育程度有所關聯，流動人口教育程度越高，得到的薪資也可能比較高。除了收入和受教育程度，不同年齡的流動人口對于房價影響的程度也不同，在27～37 歲階段影響最大。綜上，現有的文獻對于流動人口的深入研究主要在流動人口的收入、受教育程度、年齡等方面，而對于性別、生育率等社會學人口特征維度的思考較少，值得深入探究。

　　(三)東部發達城市房價對于人口流動更敏感

　　城市等級的差異會造成人口流動對房價影響強度的差異，不同區域的城市房價對于人口流入的敏感度也不相同，這點在眾多學者的文獻中得到驗證。從地區的角度來看，東部人口流動的變化對住宅價格產生的波動幅度相對西部顯著，中部地區城市人口流動率對房價的影響則不顯著。有的學者對于不同區域流動人口對房價影響程度進行了對比，發現流動人口在東西部對房價的影響存在顯著的異質性。總地來說，我國的發達城市可開發用地稀少，地價昂貴，人口密度大，住房需求大，整體上處于供不應求狀態，因此房價對于流動人口更為敏感。

　　(四)人口流動影響房價過程中的特殊現象

　　人口流動作用于房價的過程中，會出現一些不尋常的現象，如空間失配。李超等在論文中提到，由于城鄉二元結構的存在，部分流入人口仍選在流出地買房，造成中國城市住房需求空間失配問題。城鄉二元結構是我國城市化進程中不可避免的一種狀態，如何解決這一問題值得探討。

　　(五)移民增加及不同素質移民對城市房價影響研究綜述

　　國外的文獻多探討移民(通常為國際移民)帶來的房價影響。Arno J. van der Vlist認為移民提高了城市的平均房價。而另一學者Yingchao Lin提出在國家層面上人口流入1%將帶來1%的城市房價增長，而區域層面上1%的人口流入則會帶來東部地區1.34%的房價增長，人口流入對西部地區房價影響不明顯。而對于移民影響房價的時長，J. S. Fetze認為，大規模移民的流入短期內對流入地的房價影響較大。可以發現，國際人口流動所帶來對房價的影響與國內區域間(通常為省際、市際)人口流動帶來的影響相似，也同樣存在長期情況下，移民對于房價影響機制無法確定這一問題。

　　三、房價對于人口流動的影響

　　(一)房價對人口流動的影響不顯著

　　有學者認為，雖然高房價表示流入城市的人口需要更多的生活成本購買房屋，城市相對高的生活消費水平也會相對地提高流入人口的生活成本，但是城市吸引人口流入的主要因素之一為較高的工資水平，這抵消了高房價帶來的負面影響，因此房價未對人口流動產生顯著的影響。這一觀點強調了兩個不同方向影響效應的抵消結果，體現了一定的辯證性，但并不是目前的主流觀點。

　　(二)高房價能促進人口流入

　　較多的學者認為持續上漲的房價不僅不會阻礙人口的流入，反而會產生促進作用。城市的房價雖然處在高位，但是城市房屋的周圍環境擁有更齊全、更優質的公共品，這能促進流向城市人口的生活質量的提高，帶給他們更高的效用;城市擁有更優質的教育資源和就業機會，提供了更好的個人發展的機會。這些效用的提高足以彌補流入人口的房屋購置成本與生活成本帶來的負面影響。另外，介于近年來房屋價格處于持續上漲的趨勢，持有房屋會不斷地增加家庭的名義財富，盡管有些家庭購買房屋并不是出于投資性需求。從效用的角度和名義財富的角度出發，學者們給出的觀點是高房價對人口流入存在著促進作用。

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