我國物業服務行業的稅負現狀與可持續發展的對策

　　隨著房地產行業的發展，物業管理已經成為現代社區管理必不可少的一項工作，論文分析了我國物業服務行業的稅負現狀，提出了稅法扶持物業服務行業可持續發展的理論。

　　《中國物業管理》(月刊)2001年創刊，是由建設部主管，中國物業管理協會主辦的全國性唯一一本國家級物業管理行業雜志。它主要以促進行業內部交流，服務行業發展為宗旨，讀者對象為物業管理行業企業和從業人員以及行業政府主管部門以及行業研究人員等。

　　一、問題引入

　　自1981年深圳第一家物業服務公司成立以來，物業服務作為承載著多重社會功能的的新興行業，伴隨著我國改革開放歷程一路走來，中間有無奈、有疑惑、有創新、有酸楚、有喜悅，但更多的是困惑。從整體看，我國物業服務行業仍處在艱難爬坡階段，行業發展還有許多局要破，許多結要解。這其中我們認為保持行業可持續發展當務之急要破的局、要解的結是要解決行業發展的資金瓶頸，可以說資金匱乏是當前制約行業可持續發展的最大的障礙。要掃除這一障礙，從理論上說，提高物業收費標準或者減輕物業行業稅負也許是最便捷有效的途徑。但若采用提高物業服務收費標準，必然會增加業主的經濟負擔，這與當前國家注重求和諧、重民生的大環境不符。而要做到在不加重業主負擔的同時，又能保證物業服務的正常開展，顯然，適當減輕物業服務行業稅負，應是當前最好的政策選擇。

　　關于減輕物業服務行業稅負問題，近幾年，國內學者已作過一些研究。如中國物業管理協會已開展過我國物業服務企業生存狀況調査，并組織有關專家和業界精英開展了物業管理行業稅負問題研究;也有學者從稅收政策角度撰寫過有關呼吁國家減輕物業服務行業稅收負擔的文章。但這大都是從稅收的角度，從實然的角度開展的，很少有從稅法的視角開展扶持物業服務行業可持續發展的對策研究，特別是站在理性的高度，從分析稅法所追求的公平和社會整體效益的價值理念入手，開展稅法扶持物業服務行業可持續發展的法理依據研究方面還是空白，當然也就很難從理性的高度提出稅法扶持物業服務行業可持續發展的有效對策。

　　二、我國物業服務行業的稅負現狀及分析

　　對照我國現行的稅收制度，物業服務行業涉及到包括流轉稅、所得稅、財產稅、行為稅和資源類稅中我國現行的大部分稅種，如企業所得稅、營業稅、房產稅、印花稅、城鎮土地使用稅等。酬金制下的管理主體或個人投資者還要涉及個人所得稅事項。物業企業除承擔上述稅負外，可能與其他企業一樣還要承擔一些所謂政府的口徑的“法定規費”.例如，有些地市把物業企業和其他工商企業一樣都設有安置殘疾人就業指標，如不能完成相應的殘疾人就業指標任務，就要按企業員工工資的相應比例繳納費用。再比如，有的地方按銷售收入或營業收入的一定比例收取價格調節基金。遠不止這些。林林總總的稅費大約占到物業費收入的10%.[1].由于各種稅費支出占物業企業物業費收入比重過高，加之近些年人工成本持續增加，已導致物業服務行業面臨生存困難，并引發了一系列的社會問題，直接影響到政府惠民生、求和諧社會政策目標的實現。筆者通過梳理我國現行物業服務行業的稅收政策，發現我國物業服務行業稅負存在的主要問題有：

　　1.稅率偏高，違背稅收公平。

　　根據國家稅務總局對各行業的利潤率分地區、多渠道進行的測算，相比之下，物業服務業行業利潤率最低。[2].但它卻承受著高于建筑業等行業3%的營業稅稅率，同時很難享受小型微利企業及國家重點扶持的高新技術企業相應的企業所得稅稅率優惠政策，這有違稅收公平。在當前這種求和諧、重民生而導致的整個行業工資水平快速上漲的大環境下，對于勞動密集型的物業服務行業，25%的企業所得稅稅負和5%的營業稅稅負就成為了具有準公共服務性質的物業服務行業難以承受之痛。

　　2.稅基過寬，有違實質正義。

　　為社會提供準公共服務產品的物業服務行業，其費用收取是以支出作為收費標準的確定方式，這與代理業極為相似。[3].有鑒于此，對物業服務行業也應比照代理業實行按余額計稅，如國家在對實行酬金制收費方式的物業服務企業征稅時，針對物業服務企業代業主收取并用于支付保潔、保安、保養、維修等服務日常開支，應從計稅依據中扣減，只能以其物業服務酬金為計稅基礎來計征稅款，而目前各地征稅均以收取的物業費用為稅基征稅，顯然稅基過寬，讓物業企業承擔了不合理的稅負。另外，作為與經營高校學生公寓及高校后勤社會化企業相類似同樣承擔為社會提供準公共服務產品的行業，卻不能享受經營高校學生公寓及高校后勤社會化企業所享有的免征營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅等稅收優惠政策，有違實質正義。

　　3.重復征稅，違背稅收中性。

　　稅收中性要求國家在實施稅收政策時，不能因其實施而影響市場主體按市場規律來進行選擇自身行為。在社會化分工日益細化的今天，物業服務企業為給業主提供高質量的服務本應多實行專業分包，讓專業公司來為居住業主提供更專業化和更精細化專項服務。而目前的現狀恰恰相反，很多本該由專業服務公司提供的服務，大都由物業企業自身大包大攬。個中原因在于目前稅務機關在對物業服務企業征稅時不允許將外包服務的支出從物業服務收費中扣減，而是按照收入全額計征稅款，這既存在重復征稅問題，也影響了服務質量，阻礙了社會分工，有違稅收中性。

　　三、稅法扶持物業服務行業可持續發展的理論支撐

　　稅賦作為一種調整分配的財政手段，論文格式常被認為是國家對特定行業支持與否的晴雨表。稅法所追求的公平和社會整體效率的價值理念，要求政府利用稅收法律制度來作為扶持特定行業發展的政策手段。[4].物業服務作為一個承載著維護城市運行、提高居民生活質量、整合社會資源、維護基層社會和諧與穩定等多重功能的新興微利行業，理應得到稅法更多的關注和支持，以便實現稅法所追求的公平和社會整體效率的價值理念。公平，是中外稅法所追求的基本價值理念。公平，簡單地說，就是對同類主體或事項的同等對待。從法律角度講，公平包括形式公平和實質公平。形式公平要求按照同一標準確定同一條件下主體的權利和義務。在形式公平要求下，稅法追求以稅法為納稅人的唯一行為規范，人人都必須按照稅法承擔等量的納稅義務。形式公平的理念體現了法律面前人人平等的要求，但它忽視或很難兼顧各主體間的差異，不能使主體的權利享受或效用發揮達到最佳狀態，因而它只是一種初級的和表面的公平，不是公平的最高階段。實質公平則強調貫徹懲強扶弱的原則，以強者權利讓渡換取強弱共同體的平衡與和諧，其核心問題是如何讓稅法在實現其斂取財政收入、調節宏觀經濟和兼顧弱勢納稅群體利益等目標時的配比效果達到最佳。因而它是公平的最高形式。這也正是現代法治國家下稅法的邏輯基礎和價值基礎，任何稅收法律制度的構建均要受其約束。

　　但這并不是說不需要注重稅收形式公平，從本質上說，稅收形式公平的終極目標也在于要求應保障所有的納稅義務人在任何情況下都要按其實質稅收負擔能力，承擔其應有的稅收負擔。從此意義上說，稅收形式公平與實質公平兩者并不沖突，而是有機統一的。因此，應當在稅收實踐中尋找稅法的實質公平，而不是停留在邏輯推理之中。通過在稅收實踐中尋找稅法的公平觀念，我們可以發現，稅法所堅持的是社會本位的公平觀，關注的是社會的整體治理，是對形式公平的合理揚棄。

　　稅收法律制度作為各國慣用的扶持物業行業手段，通過對物業企業實施較低稅率、拓寬抵扣范圍、允許或延長虧損結轉等相關稅收優惠舉措來提升物業服務企業的弱者地位，幫助其獲得均等參與市場競爭機會，拓展其生存空間，獲得可持續發展的動力。稅收優惠是在整體稅收法律制度基礎上對部分特定納稅人和征稅對象給予稅收方面的支持和照顧，是國家實施財政政策和產業政策的重要手段。[6].應該說國家通過實施稅收優惠，在一定程度上改變了不同經濟主體原有稅負分擔比例，而這一改變正是稅法所追求的社會整體效率目標和實質公平的價值理念的體現。如果僅從個體效率角度考慮，稅法只需無差別地對待所有市場主體，這貌似體現了對市場競爭的充分尊重，但卻是對社會整體效率的最大減損。恰恰相反，稅法所追求的不是個體效率，而是公共利益得到體現的社會整體效率，考慮的是整體的利益增加，是“做大蛋糕”,而不僅僅是“分蛋糕”.[7].應該說，稅法將物業服務企業的稅負能力作為各種稅收優惠舉措實施時加以實質性考量，這是對傳統形式法定的思維疆界的一種突破，雖然從個別企業看，稅收收入似乎減少了，但企業數量可能會因此而增多，規模擴大，涵養了稅源，稅收總量反而增加了，這才是稅法所真正追求的社會價值取向。

　　四、稅法扶持物業服務企業可持續發展的具體路徑

　　既然稅法扶持物業行業的可持續發展具備正當的法理依據，那么稅收實踐中所要做的就是要設計好稅法扶持物業服務企業可持續發展的具體路徑。綜觀世界各國，大都把稅收優惠作為國家和政府扶持弱勢行業發展的政策手段。物業行業作為我國的一個新興的弱勢行業，國家當然亦可以通過稅收優惠的方式來扶持其可持續發展。但任何事物都可能具有兩面性，稅收優惠運用得當，具有解決制約企業發展的資金瓶頸的正面效果和強化企業競爭力的功效。反之，不當的優惠則會扭曲資源配置、犧牲稅收公平，進而影響行業整體發展。因此在對物業服務行業設計稅收優惠制度時，應結合目前的宏觀經濟環境和行業發展現狀，同時考慮經濟上的效率性與結果的效用性，以便達到稅收優惠的最佳功效。筆者認為，在當前國家實施經濟轉型和結構性減稅的大背景下，應視不同類型的稅種通過實施稅收轉型、合理確定稅基、明確減免稅等方式來設計稅法扶持物業服務行業可持續發展的具體路徑。

　　1.在流轉稅方面，通過實施稅收轉型來扶持。

　　物業行業的可持續發展。物業業作為一種現代服務業，應盡早對其實行稅收轉型，即將目前的對物業服務行業征收營業稅改為征收增值稅。通過增值稅的征收，打通稅收抵扣鏈條，以此來解決物業服務行業及相關企業的進項抵扣難問題。[8].在具體的增值稅征收方面，考慮到物業企業是提供準公共服務性行業，也是微利行業，更是勞動密集型行業，物業管理業人工費占比較大，這部分根本不能抵扣稅金，其他可抵扣的稅項又較小，因此筆者建議在現行的營改增企業增值稅現有的6%、11%兩檔稅率基礎上增設一檔更優惠的稅率來適用于物業服務行業，以達到真正減輕物業企業稅負，扶持物業行業發展的目的。

　　2.在所得稅上，通過實行適當的稅收傾斜政。

　　策來扶持物業行業的可持續發展。一是應充分考慮物業行業的特點，盡可能減少重復征稅。結合目前物業行業存在工程、保潔等專項服務外包情形，應繼續規范和擴大扣除項目，縮減計稅依據，減少重復征稅。二是應根據不同性質物業行業的盈利水平采取不同稅收扶持政策來減輕行業的綜合稅負。在居住物業的稅收政策上應以保發展、促民生為導向，通過彌補經營成本、增加稅前扣除等靈活的稅收優惠政策，使其成為再就業崗位創造的穩定行業;在商業物業的稅收政策上應以拓寬業務，創新經營手段為導向，通過資產的稅前扣除和統一的稅收優惠政策，確保其成為技術密集型、附加值高的服務業載體;在工業物業的稅收政策上應以經營權與管理權相分離為導向，通過資產剝離及合并的賬務處理給予特殊稅收政策，將大額資產納入物業管理的范圍內;在其他用途物業的稅收政策上應以鼓勵開展物業服務及鼓勵自行創業為導向，通過定期減免稅額或縮小稅基的形式，鼓勵物業服務參與國民經濟的各個行業。三是應區別物業行業的規模采用不同的模式。按照“寬稅制、簡稅基、低稅率、嚴征管”的要求，體現行業的縱向稅收公平，對規模大且核算健全的企業，采用各稅種分開申報，定期核查的方式管理;對于規模較小財務不健全的企業，采用綜合稅率的方式，做好簡易申報，重點放在稅收政策輔導和服務上。[9].

　　3.在財產類稅方面，通過直接規定相關免稅。

　　政策來扶持物業服務行業的可持續發展。鑒于我國物業服務行業的特性及發展現狀，可參考我國對經營高校學生公寓及高校后勤社會化改革的有關稅收政策。目前我國對按照國家規定的標準收取租金為全日制高等院校學生提供住宿服務的學生公寓免征房產稅;對從事高校后勤社會化的經濟實體自用的房產、土地免征房產稅和城鎮土地使用稅。[10]有鑒于此，筆者認為物業服務企業用房可以比照免征房產稅、城鎮土地使用稅。建議相關部門盡快制定物業服務企業用房減免房產稅和城鎮土地使用稅的具體辦法，以便進一步減輕物業行業的稅收負擔，讓物業服務企業也能跟大多數工商企業一樣很體面地生存。