刊發論文淺談當下個人住房抵押貸款管理改革　

　　摘要：我國雖一直在努力建立個人征信系統，但這一過程仍處于起步階段，至今仍未完整建立起來。個人征信系統的不完善使得銀行對居民的信用評估近乎空白，也很難客觀評估借款人的資質，如以往信用記錄、負債情況等等。

　　關鍵詞：個人住房抵押貸款,風險,成因

　　引言

　　個人住房抵押貸款一直是商業銀行的優質資產，在商業銀行貸款余額中所占的比重一直呈上升態勢，個貸風險會影響商業銀行的安全經營和社會經濟的運行。本文從個人住房貸款業務發展現狀、商業銀行、外部市場等4 個方面分析個人住房抵押貸款風險的成因。

　　1.個人住房抵押貸款業務發展迅速

　　自實行住房分配制度改革以來，房地產業作為我國國民經濟的支柱產業，發展迅速，房地產金融業也有了長足發展。金融業作為房地產業的重要支持和保障，與房地產業的發展密切相關。住房分配制度的改革在加速房地產業的發展壯大的同時，也為商業銀行房地產金融業務的發展創造了空間和舞臺，提供了發展的土壤;而商業銀行信貸資金的支持不僅使住房分配貨幣化改革得以順利實施，還為購房者和房地產企業的發展提供了急需的“血液”，成為房地產業發展不可或缺的動力。即使是次貸危機后，我國房地產金融業務保持著穩步增長。據中國人民銀行發布的《中國金融穩定報告2014》，2013 年房地產貸款穩步增長，全年新增房地產貸款2.3 萬億元，年末個人住房貸款余額9.0 萬億元，同比增長21.0%。截至年末，主要金融機構(含外資)房地產貸款余額14.6 萬億元，同比增長19.1%，增速比上年增加6.3 個百分點。房地產貸款余額占各項貸款余額的21%，同比增加1.2 個百分點。房地產金融業如此的大規模發展和快速增長，必然蘊藏大量風險，一旦經濟衰退風險將時快速顯現。

　　2.商業銀行風險防范意識薄弱

　　個人住房抵押貸款一直被商業銀行視為優質資產大力發展，雖然中國人民銀行和銀監會等政府監管機構早已對住房抵押貸款風險有所關注，但是作為個人住房貸款三大主體的房地產開發商、商業銀行和購房者均未意識到住房抵押貸款背后的潛在風險。我國住房抵押貸款的規模已經持續增長了十多年，這就很難保證抵押貸款的質量。2006 年末我國個人住房抵押貸款余額為2.25 萬億元，2013 年末個人住房貸款余額9.0 萬億元，6 年時間，個人住房貸款余額增長了4 倍。

　　短期而言，經濟運行良好時，房價持續上漲，各商業銀行都竟相發展個人住房抵押貸款業務，降低門檻、提供優惠政策，爭奪客戶資源。銀行很可能在操作過程中放松對借款人的資質審查，對借款人、開發商的資信審查不到位，盲目發放貸款。大多數商業銀行本身缺乏風險意識，對個人住房貸款的風險缺乏充分認識，在房價持續上漲階段，這種風險不會輕易顯現。而一旦經濟形勢下滑，房價波動，將產生借款人和開發商的違約風險，這些風險最終將由銀行承擔。按我國銀監會個人住房抵押貸款指引規定，個人每月房地產抵押貸款還款額不得超過家庭月可支配收入的 50%。而辦理房地產抵押貸款業務時，購房者及房地產金融投資者都很少能夠滿足這樣一個最基本的標準。商業銀行盲目擴張房地產抵押貸款實現短期效益的行為，無形中放大了個人住房貸款的風險。長遠看，美國次貸危機就是前車之鑒。個人住房貸款業務的發展必須與社會經濟發展速度、居民收入、消費結構協調一致，而不能忽略其風險盲目擴張。

　　3.我國個人征信體制不健全

　　我國雖一直在努力建立個人征信系統，但這一過程仍處于起步階段，至今仍未完整建立起來。個人征信系統的不完善使得銀行對居民的信用評估近乎空白，也很難客觀評估借款人的資質，如以往信用記錄、負債情況等等。在這種情形下，商業銀行發放貸款時將不免帶有極大的盲目性，容易形成操作風險和道德風險;此外，各商業銀行之間激烈競爭，互相封閉借款人借貸信息，造成的最直接后果往往是商業銀行無法準確掌握借款人的借貸情況，同一借款人可能同時在多家商業銀行貸款，造成多頭信用風險。所以，應加快個人信用體系的建立和完善，盡快實現個人信息資源共享。

　　4.我國個人住房抵押貸款市場發展不完善

　　由于我國金融制度的缺陷，商業銀行幾乎承受了房地產信貸市場的所有風險。我國目前的房地產市場資金鏈中，土地儲備、土地交易、房地產開發和房產銷售的整個過程都由商業銀行的信貸資金支撐。在房地產市場運行過程中，不論土地儲備貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動資金貸款、住房抵押貸款，這其中的風險，最終都將直接或間接轉嫁給商業銀行。另外，我國個人住房抵押貸款證券業務起步晚，證券化程度低，且一直未得到有力發展。這種單一的融資渠道和融資模式，將個人住房抵押貸款的風險都聚集在了銀行體系內，無疑增加了商業銀行的經營風險。一旦政府采取調控措施，房價下降，這些聚集在銀行體系內的風險就會爆發出來，必將沖擊銀行乃至社會經濟的穩定運行。因此在我國推出住房貸款證券化有利于完善現有融資體系，并緩解銀行風險。

　　美國次貸危機以來，全球經濟發展緩慢，我國的經濟形勢也不容樂觀，尤其今年兩會召開后，整個社會對房地產業走勢的預期并不樂觀，在這種形勢下，防范個貸風險尤為重要。

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