商業(yè)銀行房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)營銷及風險防范

　　在分析開展預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)意義的基礎(chǔ)上，闡述開展預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)主要風險，提出市場營銷和風險防范的措施建議，為商業(yè)銀行提供參考。

　　《中國銀行業(yè)》主要刊發(fā)中國銀行業(yè)政策解讀、權(quán)威發(fā)布、創(chuàng)新研究、前沿問題研究成果;以權(quán)威的解讀、全新的視角、全面的分析、全力推動銀行業(yè)大發(fā)展;立足銀行業(yè)，反映經(jīng)濟金融生活，以敏銳的筆觸，捕捉銀行業(yè)發(fā)展的每一個瞬間。

　　新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行接受房產(chǎn)主管部門的委托，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建商品房預(yù)售資金的繳存和使用實施監(jiān)管的一項新業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行開辦此項業(yè)務(wù)效益顯著，因此，此項業(yè)務(wù)也成為各商業(yè)銀行積極爭辦的業(yè)務(wù)之一，同時此項業(yè)務(wù)也伴生風險，商業(yè)銀行應(yīng)注意重點防范。本文擬從分析開展業(yè)務(wù)的意義入手，對業(yè)務(wù)風險點進行探討，并在此基礎(chǔ)上對營銷和防范風險措施提出建議。

　　1 開展預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的意義

　　新建商品房預(yù)售資金通常數(shù)額巨大，沉淀時間長，收益明顯，商業(yè)銀行對預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)營銷力度不減，競爭越來越激烈。

　　1.1 有利于擴大存款業(yè)務(wù)

　　房產(chǎn)主管部門為對預(yù)售資金實行有效監(jiān)管，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商業(yè)銀行開設(shè)資金監(jiān)管專用賬戶，且一個賬戶對應(yīng)一個監(jiān)管標的。由于資金數(shù)額較大，一般都在幾億元或數(shù)十億以上，且存期較長(一般在一年以上)，且按一般性存款管理，這對于商業(yè)銀行存款增長或穩(wěn)定性支撐作用十分突出，這也是商業(yè)銀行積極爭辦此項業(yè)務(wù)的主要動因。

　　1.2 有利于增加綜合收益

　　根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)政策規(guī)定，預(yù)售資金監(jiān)管帳戶執(zhí)行活期利率，存款付息成本較低，如商業(yè)銀行是借差行，內(nèi)部資金收益就更明顯。另外，一般預(yù)售資金的監(jiān)管行也是房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款的主辦行，通過開發(fā)貸款和按揭貸款的投放，可有效擴大貸款利息收來源，同時還可以擴展工程監(jiān)理、造價咨詢及個人消費貸款業(yè)務(wù)。

　　1.3 有利于提升社會影響力

　　商業(yè)銀行通過獲得房產(chǎn)主管部門的認可，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他服務(wù)商合作，為購房者提供按揭服務(wù)，提升了社會影響力，也擴大了客戶群體，為業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展增強潛力。

　　2開展預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)主要風險

　　2.1客戶準入標準不高

　　商業(yè)銀行為爭取客戶和爭辦業(yè)務(wù)，在客戶準入方面往往執(zhí)行標準偏低，有時與資信不高或項目位置欠佳的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行合作，形成風險隱患。2016年12月，在某地級市區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用同業(yè)競爭激烈的優(yōu)勢，對監(jiān)管銀行提出無理條件，迫使監(jiān)管銀行同意其挪用部分商品房預(yù)售資金，導(dǎo)致工程款不能按期支付，引發(fā)農(nóng)民工集體上訪事件，引起社會廣泛關(guān)注。對此，政府部門對監(jiān)管銀行進行了嚴肅批評并要求迅速落實整改措施，給監(jiān)管銀行造成了較大的壓力和負面影響。

　　2.2妥協(xié)部分不符合法律規(guī)定的協(xié)議條款

　　少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用自身強勢地位，要求擬合作的商業(yè)銀行簽定補充協(xié)議，增加一些不符合商業(yè)平等合作原則的條款，把風險故意轉(zhuǎn)嫁給合作銀行。如某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求商業(yè)銀行接受其對購房人的按揭貸款在辦理產(chǎn)權(quán)證前僅承擔一般擔保責任的條件，并要求商業(yè)銀行承諾不低于一定數(shù)額的按揭貸款額度為獲得業(yè)務(wù)承辦資格，有的商業(yè)銀行明知不合理或不合規(guī)，也忍氣接受，顧此失彼，產(chǎn)生一定潛在操作風險。

　　2.3資金使用審核不規(guī)范

　　由于此項業(yè)務(wù)開辦時間不長，各銀行間業(yè)務(wù)經(jīng)營部門、業(yè)務(wù)流程不盡相同，有的商業(yè)銀行內(nèi)部職責不清、流程不完善或客戶經(jīng)理業(yè)務(wù)不熟悉，在資金使用審核把關(guān)上不嚴格或者不規(guī)范，造成監(jiān)管工作時有被動或者產(chǎn)生差錯，影響了政府部門對商業(yè)銀行的信任和人民銀行、銀監(jiān)會(局)等監(jiān)管機構(gòu)的綜合評價，產(chǎn)生輿情風險，甚至承擔法律責任。

　　3市場營銷和風險防范措施建議

　　3.1加強組織領(lǐng)導(dǎo)

　　商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)是一項政策性強、技術(shù)性高的工作。商業(yè)銀行各級機構(gòu)和部門要高度重視，提高組織化程度，明確崗位職責，規(guī)范業(yè)務(wù)操作流程，加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高專業(yè)化水平，保證此項業(yè)務(wù)在有序、規(guī)范、專業(yè)狀態(tài)下開展。

　　3.2優(yōu)化市場準入

　　商業(yè)銀行應(yīng)提高客戶和項目準入門檻，盡可能選擇與開發(fā)經(jīng)驗豐富、管理規(guī)范、品牌優(yōu)勢明顯和資質(zhì)較高的房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)合作;擬監(jiān)管開發(fā)項目在區(qū)域位置土地及開發(fā)成本、銷售前景等方面有明顯比較優(yōu)勢。

　　3.3規(guī)范監(jiān)管協(xié)議簽署

　　商業(yè)銀行要加強與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)溝通協(xié)商，在簽署監(jiān)管協(xié)議時對監(jiān)管專用帳戶開設(shè)、預(yù)售資金入帳管理、資金撥付要求等進行明確，對不符合法律規(guī)定的協(xié)議條款進行合理回避或拒絕;在監(jiān)管協(xié)議簽署前要求必須經(jīng)過法律部門審核等，確保監(jiān)管協(xié)議符合相關(guān)法規(guī)和委托機構(gòu)意愿。

　　3.4嚴格資金使用審核

　　3.4.1節(jié)點審核

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管資金，應(yīng)提供預(yù)售許可證、結(jié)構(gòu)封頂、主體驗收、竣工驗收、完成房屋所有權(quán)初登記等重點節(jié)點的相關(guān)管理部門證明材料，商業(yè)銀行要結(jié)請用款的金額是否符合當前撥付節(jié)點的規(guī)定比例。要對資金撥付節(jié)點進行實質(zhì)性把關(guān)，相關(guān)人員要深入項目建設(shè)現(xiàn)場進行實地查看，了解工程實際進度，據(jù)此按實審核撥付。

　　3.4.2材料審核

　　商業(yè)銀行要具體審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交的材料是否真實，能否準確、全面地證明用款實際情況。要對提交材料反映的金額、用途、收款單位進行核準，并向施工、監(jiān)理等單位核實，確認用款信息與工程建設(shè)實際情況相符，杜絕一切弄虛作假情形的發(fā)生。

　　3.4.3流向?qū)徍?/p>

　　房地產(chǎn)主管部門委托商業(yè)銀行監(jiān)管的資金使用范圍主要包括建設(shè)施工進度款、建筑材料、設(shè)備采購費、勘查設(shè)計費、監(jiān)理服務(wù)費、相關(guān)工程建設(shè)規(guī)費等。重點審核監(jiān)管資金不得用于開發(fā)費、營銷費、廣告費、房屋銷售稅費等支出。另外，對符合用款條件的監(jiān)管資金，必須以受托支付的方式直接支付給施工方、材料設(shè)備供應(yīng)商、勘查設(shè)計、監(jiān)理單位等合同約定的當事人或相關(guān)單位，防止監(jiān)管資金挪作他用或流失。

　　3.5強化激勵約束

　　為加大市場營銷力度，商業(yè)銀行可擬定專項激勵政策，對營銷和管理貢獻突出的人員進行獎勵;為加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管，商業(yè)銀行上級行對不按流程操作，特別是資金使用審核把關(guān)不嚴的人員，應(yīng)進行經(jīng)濟處罰或問責處理。